Реферат: Особенности правового регулирования договора аренды предприятия

- анализ содержания договора аренды предприятий

Объектом данной работы служат общественные отношения, которые возникают в сфере договора аренды (имущественного найма) предприятий.

Предметом исследования нормы права, регулирующие составление и действие договора аренды предприятий.

Глава 1. Институт аренды в зарубежном и российском законодательстве

1.1. История развития правового регулирования арендных отношений

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов. Впервые был применен в Римском праве. Римское право рассматривает наем вещей в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – он очень широк по охвату отношений, которые регулирует.

Римское право признаёт три различающихся между собой вида найма: наем вещей (locatio-conductiorerum); наем услуг (locatio-conductiooperarum); наем работы, или подряд (locatio-conductiooperis). Одинаковы эти три различных вида найма лишь в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и договором купли-продажи (emptioetvenditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом [1] .

Главным прототипом договора аренды существующего в настоящее время явился существовавший в римском праве договор найма вещей. По этому виду договора (лат. название locatio-conductiorerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В наем могли передаваться наравне с недвижимыми и движимые вещи, точнее, те из них, которые были не потребляемыми, поскольку в противном случае наниматель не имел бы возможность исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которую он получал по договору.

Римское право признавало также и возможность поднайма вещи. Эта возможность возникает в том случае, когда наниматель собственником вещи не являлся и сдавал эту вещь внаем третьему лицу. В договоре найма предметом могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (resincorporales), к ним относились имущественные права, например узуфрукт.

Так же Римским правом допускалась возможность передачи вещи внаем на неопределенный срок, т. е без указания срока найма. В этом случае была возможность прекращения договора найма в любое время по заявлению каждой из сторон.

Нельзя не затронуть дореволюционное российское законодательство, в нем под имущественным наймом понимался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691) [2] .

Д. И. Мейер говорил о том, что договор найма может иметь другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия имеют указание на один и тот же договор имущественного найма, хотя и имеется несущественная разница в их применении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bailaloyer), наймом сельских земель (bailaferme), наймом скота (bailacheptel), как это принято во французском праве» [3] .

По российскому гражданскому законодательству субъектами договора найма являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

Предметом найма в ту пору законодательством признавалось нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

И законодательство, и доктрина того времени были основаны на положении, что в наем передаются только не потребляемые вещи. Например,

Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

Вещи, потребляемые, не способны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому лицу передающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».

1.2. Понятие и существенные условия договора аренды

Договор аренды является одним из самых распространенных договоров и описывает отношения по переходу имущества на возмездной основе во временное пользование.

ГК РФ дает следующее определение договора аренды[4] : По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Кроме обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право законодательство предусматривает также обязательства по передаче имущества в пользование. Они составляют отдельную группу правоотношений, их особенностью является срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. В этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества

Специфичным является предмет этих обязательств. К нему могут относиться индивидуально-определенные и не потребляемые вещи, которые подлежат по окончанию срока договора возврату их первоначальному владельцу. Эти обязательства и порождают договоры аренды.

Главенствующее значение для исполнения любого договора составляют правила, которые порождают существенные условия договора, ведь не обговорив эти правила, не будет соглашения между сторонами и, в свою очередь, договор не будет считаться заключенным. «Согласно общему правилу существенными являются: условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».[5]

Если говорить о договоре аренды, то к его существенным условиям можно отнести непосредственно сам объект аренды. Договор аренды должен содержать в себе сведения, которые максимально подробно говорят об имуществе, которое подлежит передаче арендатору. К таким сведениям относятся состав имущества, место его расположения и т.д. Если эти сведения в договоре не прописаны, то он считается не заключенным

По договору аренды арендодателем считается собственник имущества или иное лицо, уполномоченное сдавать это имущество в аренду. «Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом».[6]

Чуть сложнее разрешается вопрос с другими лицами, которые могут быть в роли арендодателя, ведь они наделяются этими полномочиями законом или самим собственником. Законом наделены таким правом, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Но они могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ[7] ).