Реферат: Понятие, виды и условия действительности сделок с землей в Республике Беларусь

Земельный участок может стать предметом сделки, если нет спора по поводу его границ. При наличии спора о границах земельных участков между собственниками сосед них земельных участков и иными участниками земельных отношений совершение сделок по купле-продаже земли не допускается. Такой земельный участок может стать объектом купли-продажи только при условии урегулирования всех конфликтных ситуаций.

Важное значение в договоре купли-продажи земельного участка имеет объем переходящих к покупателю прав на земельный участок. Если предметом договора служит земля, она может переходить к покупателю на праве собственности. Однако для этого покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.

При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становится собственником земли толь ко в случае, когда такими правами обладал продавец, а сам покупатель может стать собственником земли в силу со держащихся в Кодексе о земле требований к предоставлению земельного участка в собственность граждан.

Если же участок, который занят недвижимостью, при надлежит продавцу на ином праве, то к покупателю переходит только объем правомочий на землю, которыми обладал продавец иной, не земельной недвижимости. При про даже такой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем ее собственнику, покупатель при обретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец не движимости.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если стороны в договоре его не предусмотрели, обязательства по передаче участка должны быть исполнены в разумный срок

Сделки по купле-продаже земли заключаются без указания какого-либо срока. Исходя из содержания договора купли-продажи, следует признать, что основной обязанностью продавца является передача земельного участка в надлежащем состоянии, пригодного для использования по целевому назначению, со всеми документами, свободным от прав и притязаний третьих лиц. Главными обязанностями покупателя по таким сделкам являются: а) обязанность принять земельный участок и б) обязанность оплатить покупку. При этом форма, порядок и способ оп латы определяют участники сделки самостоятельно.

Стороны в договоре решают вопрос о распределении расходов по оформлению и нотариальному удостоверению сделки, а также ее регистрации. Практика развития рынка недвижимости в Республике Беларусь свидетельствует, что обычно оплата расходов по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок как и на иную недвижимость, лежит на покупателе. В то же время, именно на продавце лежит обязанность передать не движимость в собственность покупателя, поэтому вполне закономерно возложить на него бремя несения таких рас ходов.

Одним из видов договоров по купле-продаже земли является договор о продаже земельного участка одним физическим лицом другому.

Договор купли-продажи земельного участка должен со держать сведения, характеризующие:

а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка);

б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возможности - полное описание);

в) указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца земли;

г) отсутствие или наличие обременении, лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним иным недвижимом имуществе (залог, аренда, особый режим использования, сервитутные права);

д) цену сделки, причем отдельно указывается цена, за которую продается (покупается) сам участок, и отдельно - стоимость строений, размещаемых на земельном участке;

е) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка (он никому не продан, не поменян, отсутствует спор по поводу данной земли, скажем, между наследниками);

ж) другие необходимые условия (например, обязательная передача документов, свидетельствующих об индивидуализации предмета сделки и правовом режиме земельного участка, срок исполнения передачи земельного участка покупателю, указание, на кого и в каких размерах возлагаются расходы по составлению и оформлению данного договора).

Для удостоверения данной сделки необходимы следующие документы:

♦ государственный акт на земельный участок;

♦ план границ земельного участка;

♦ справка землеустроительной службы исполкома по месту расположения земельного участка об отсутствии за логов, арестов и запрещений отчуждения земельного участка, о нормативной цене земельного участка, о наличии или отсутствии обременении земельного участка и их характере;

♦ справка налогового органа по месту расположения земельного участка об отсутствии задолженностей по налогам за отчуждаемым земельным участком;

♦ справка об отсутствии объекта недвижимости на отчуждаемом земельном участке;

♦ заявление о согласии супруга на отчуждение земельного участка, если он был приобретен в браке.

Если в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь для заключения сделки требуется отказ от права преимущественной покупки других субъектов, кроме сторон сделки, то в соответствующую организацию по государственной регистрации дополнительно представляются документы, подтверждающие такой отказ. Оформление этих документов должно быть произведено в соответствии с требованиями законодательства. Если отсутствует письменный документ, подтверждающий отказ от права преимущественной покупки, то регистратор предпринимает необходимые действия для выявления воли лица, обладающего таким правом, в порядке, установленном республиканской организацией по государственной регистрации.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, а переход права собственности на земельный уча сток - государственной регистрации. Порядок такой регистрации при купле-продаже земельных участков и сделок купли-продажи земельных участков установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации перехода права частной собственности на земельные участки при купле-продаже земельных участков и сделок купли-продажи земельных участков, утвержденной постановлением Госкомзема Республики Беларусь от 20 декабря 2000 г. № 16'.

Под государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок при купле-продаже земельного участка и сделок купли-продажи земельных участков понимается:

♦ государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю - внесение в установленном порядке записей в земельно-кадастровую книгу, изъятие у продавца документа, удостоверяющего право на земельный участок, изготовление и выдача в установлен ном порядке документа, удостоверяющего права покупателя на земельный участок;

♦ государственная регистрация договора - внесение в установленном порядке записей о договоре в земельно-кадастровую книгу и отметки о государственной регистрации в договор.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок при купле-продаже земельного участка и договора осуществляется в соответствии с Положением о кадастровом делении территории Республики Беларусь, утвержденным постановлением Госкомзема от 19 сентября 2000 г. № 10 «Об утверждении положения о кадастровом делении территории Республики Беларусь»² территориальным кадастровым органом либо землеустроитель ной службой местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения земельных участков.