Реферат: Прекращение договора социального найма жилого помещения

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

____________________

[1] См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 277.

8

Таким образом, "если юридические факты, вызывающие прекращение договора, не связаны с нарушением нанимателем своих обязательств, то договор прекращается без его расторжения. В случае нарушения нанимателем своих обязательств, договор прекращается путём его досрочного расторжения. [1]

В научной и учебной литературе даются разные определения понятия расторжения договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что под расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т.д.[2]

В.А. Золотарь, П.Н Дятлов. в учебнике "Советское жилищное право" дают такое определение: "расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором". [3] Если исходить из данного определения, то получается, что здесь отождествляются понятия "расторжения договора найма жилого помещения" и "прекращения" этого договора, так как" правовым основанием, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права", о котором говорится в данном определении, как раз и является договор найма жилого помещения и названные авторы считают, таким образом, что расторжение договора найма жилого помещения - это прекращение этого договора.

"Прекращение жилищного правоотношения - это более широкое, то есть родовое понятиепо отношению к расторжению договора найма". [4] Как уже было отмечено ранее,прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридическиефакты): события и действия.

Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по согласованной волесторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых, по воле одной из сторон

____________________

[1] Комаров Б.К. Указ. соч. С.8

[2] Комаров Б.К. Указ. соч. С.8

[3] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев, 1990. С.87

[4] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 276

9

и в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (смерть гражданина).

Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Б.К. Комаров в своей работе "Прекращение договора жилищного найма" пишет так: "расторжение договора есть разновидность прекращения договора, но последнее может иметь место и без расторжения договора". [1]

Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишь с момента расторжения. Так, договор становится недействительным в случае признания недействительным ордера, на основании которого он заключен (ст.ст. 48 и 100 ЖК). Недействителен и договор найма жилого помещения, заключенный без выдачи ордера (п. 3 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г "О практике применения судами жилищного законодательства" [2]). "Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности выданного ордера (выдан ли он на свободное или занятое в момент его выдачи жилое помещение)". [3]

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает

____________________

[1] Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.

[2] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3.

[3] Жилищное законодательство: Комментарий - /Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 258.

10

правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным

составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда,

когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами

становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.

"Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц". [1]

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно не производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение) либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, то есть с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия жилого помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-

____________________