Реферат: Развитие ипотечного жилищного кредитования в современных условиях
Инвестор
- Физические;
-юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка
- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;
- обеспечение надежности вложений
Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.
Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:
· капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
· неинфляционная поддержка сферы материального производства;
· пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
· создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.
Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель.
Для ипотечного кредита характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Глава 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования в современных условиях
2.1.Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации
В настоящее время российская экономика все больше интегрируется в мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.
Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане. Однако жилье – дорогостоящий товар длительного пользования, а значит, его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало приобретение жилья с помощью ипотечного кредита.
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты.
Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В среднем в РФ ставки по ипотечным кредитам колеблются в размере от 12 до 15% годовых в рублях и от 10 до 11% в валюте. Однако на самом деле на сегодняшний день величина кредитной ставки в банках составляет около 35%, тогда как в рекламных сообщениях указываются другие проценты: остальные вычеты либо не указываются, либо прописываются очень мелким шрифтом. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Процентная ставка в промышленно развитых странах пока значительно ниже, чем в России: так, в США она составляет около 6% годовых, в Польше – 6,7, Англии – 5,75, Италии – около 5%. Но с каждым годом разница между ипотечными процентами в России и зарубежных банках плавно уменьшается.
Рассмотрим основные особенности ипотеки.
Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.
Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под залог недвижимости.
В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени.
Существенно сдерживали развитие ипотечного кредитования в РФ и действовавшие до 2006 г. жесткие стандарты Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования. В настоящее время стандарты несколько ослаблены: снижен первоначальный взнос заемщиков с 30 до 10% от стоимости жилья, процентная ставка стала дифференцированной (зависит от суммы первоначального взноса собственными средствами и срока кредитования), увеличился срок кредитования до 30 лет, а срок окончания выплат по возрасту – до 75 лет.
Ипотека, по мнению президента РФ, должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и минимум треть граждан должны получить возможность приобретать жилье, отвечающее современным требованиям, как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.
В настоящее время с уверенностью можно сказать, что популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты и все больше российских потребителей стремятся воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства.