Реферат: Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

о сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов;

а оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.

Особый случай представляет методический подход В.А. Прорвича (см.: Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 1996), в котором практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских земель, игнорируются вовсе.

Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.

Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. -№3. - С. 16 - 20). Суть их заключается в следующем.

Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности, на

92

ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в процессе разработки функционального зонирования территории как раздела генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки. Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная. Необходимо создать конструктивную градостроительную теорию стоимости городских земель и сформировать на ее основе кадастровую оценку земель для фискальных целей.

В основе этого подхода лежат следующие посылки:

1. Стоимость городских земель является отражением процессов
жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического
потенциала и внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо
математическое моделирование функционально-планировочной структуры
города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может
быть реализовано на формульном уровне, отчасти - на алгоритмическом.

2. Работы по кадастровой оценке земель и функциональному зонированию
территории должны проводиться на единой методической и инструментальной
основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического
процесса.

3. Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального
зонирования территории является комплексная градостроительная оценка
территории.

Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ста­вятся: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики.

93

Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая в направлении генерализации преобразуется в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков.

Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально-экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально-экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по функциям характер.

Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям.

94

1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

- локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в
зависимости от физико-географических и инженерно-геологических
характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность
грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие
подработанных территорий и др.;

- экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в
зависимости от загрязненности атмосферы окружающей среды, шума,
магнитных излучений, загрязненности почв. Эти ущербы должны быть
выражены непосредственно в стоимостной форме и сопоставлены со
стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня
загрязнений;

- факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как
оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,
занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на
проведение мероприятий по реконструкции территорий;

- коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат
людьми времени на передвижения в городе, затрат на пассажире- и
грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в
городе: к месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг.
Это требует специального, тщательного моделирования условий транспортных
сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети
метрополитена) и характеристик коммуникационных связей между всеми
городскими функциями, включая точечные функциональные объекты, такие
как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.;

- инфраструктурные факторы, связанные проблемно-ориентированным
учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и
инженерную инфраструктуры;

-

95

- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

2.Непосредственно стоимостная форма учета факторов. Пофакторная
оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной
форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым
в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения
пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих
коэффи?