Учебное пособие: Рынок недвижимости

· Политика и ориентация местных властей

· Уровень доходов населения

· Расслоение населения по доходам

· Уровень преступности

· Удаление от зон конфликтов, "горячих точек"

· Темпы строительства нового жилья

· Уровень спроса на жилье

· Уровень предложения жилья

Пассивная политика местных властей, низкий уровень доходов населения, при сравнительно невысоком их расслоении, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жильё, приводят к их снижению, либо (на фоне других тенденций) сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется тенденция снижения в ценах на жильё.Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жильё, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных имигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышательная тенденция в ценах на жильё.Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жильё стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут.Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей эко­номической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накла­дывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факто­ры действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может меняться. Это изменение может иметь колебательный, циклический характер. В результате на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.

Анализируя макроэкономические условия в стране рекомендуется оценить темпы роста ВВП, про­мышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, в условиях инфляции, следует определить связь индексов роста цен на жилье с индексами инфляции.

Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье су­щественно зависит от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, сме­шанные).

В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару.

В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов рос­та цен на жилье и темпов инфляции.

Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.

ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Типизация квартир по качеству

Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома:

· 5-этажные панельные ("хрущевки");

· 9-этажные панельные;

· 5-этажные кирпичные;

· типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;

· кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");

· 17-22-этажные улучшенной планировки;

· современные кирпичные от 14 этажей.

Выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу при проведении анализа и ухудшает наглядность результатов.

Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры.

Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7.

Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир.