Контрольная работа: Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

- Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Перечень документов для оценки объектов, не завершенных строительством

- объектный сметный расчет (форма №3);

- сводный сметный расчет стоимости строительства;

- акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);

- акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.

Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.

2.3 Основные этапы определения рыночной стоимости объектов.

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы:

1. Ознакомление с объектом оценки и его идентификация;

2. Осмотр и описание объекта;

3. Сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;

4. Расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.

К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся: определение отраслевой принадлежности объекта; классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости; наличие проектной документации и дата ее утверждения; площадь застройки; дата начала строительства; дата фактического прекращения строительства; идентификация конструктивной системы здания и сооружения; разрешенная годовая потребляемая мощность; степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте. Необходимо учитывать дату утверждения проекта (для определения величины физического износа) и условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и т. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению объекта имеют ограниченный срок действия, 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания, сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.

2.4 Расчет коэффициента готовности

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и методом остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ оп каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе. Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли, прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются. При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Рассчитывается по приведенной выше формуле С= С_стр + З_{сопутст} + П – И

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий, например на единицу измерения оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

С_стр = С_ус *К_кор * И^т _с * Q* К_гот

С_стр - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;

С_ус – справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;