Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, указывает в п.1 ст.288 на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствие с его назначением. Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки, т.е. они могут осуществлять его отчуждение, а так же передавать во владение и пользование другому лицу. В соответствии с п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Сделки с жилыми помещениями можно условно разделить на виды:

		Виды сделок с жилыми помещениями
сделки, направленные на отчуждение жилых помещений			сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование
- купля-продажа жилых помещений;					- договор найма;
- мена жилых помещений;					- безвозмездное пользование жильем;
- дарение жилого помещения;					- договор аренды жилых помещений.
- рентный договор;
- обмен жилых помещений;
- наследование жилых помещений.

По договорам жилищного найма и аренды жилых помещений жилые помещения не отчуждаются, а лишь передаются в пользование, что следует из вышеприведенной схемы.

В ГК РФ закреплено, что жилые помещения могут передаваться в возмездное владение и пользование по договорам:

договор найма жилого помещения – жилье предоставляется гражданам (глава 35);

арендный и иной договор - жилое помещение предоставляется юридическим лицам (глава 34 или иные положениями ГК РФ), при этом жилые помещения возможно использовать только для проживания граждан согласно п.2 ст.288 и п.2 ст.671 ГК РФ.

2. Договор найма жилых помещений.

Права и обязанности участников по договору найма жилых помещений регулируются главой 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РСФСР и Закон РФ “О федеральной жилищной политики”.

В соответствии с п.1 ст.671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем могут выступать только граждане.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а так же договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. [2]

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованием и формально юридически признанное жилым. Согласно ст.673 ГК РФ, жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Для жилых помещений, выступающих объектами социального найма, жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст.40 ЖК РСФСР). Так, объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а так же изолированные жилые комнаты.

35-я глава ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений 35-й главы ГК РФ относится к двум указанным в ГК видам договора найма жилых помещений.

2.1. Договор социального найма.

Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом ЖК РФ и иных актах жилищного законодательства, как в России, так и ее субъектов. До принятия нового ЖК РФ действует ЖК РСФСР 1983 г. в части, не противоречащей Конституции, ГК РФ, Закону “Об основах федеральной жилищной политики” и некоторым другим законодательным актам.

Объектом договора социального найма могут быть жилые помещения предназначены только для социального использования, а именно: жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст.672 ГК РФ), а также общественного жилищного фонда (ст.123 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В соответствии с ч.1 ст.12 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, жилищный фонд социального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них .

Согласно п.3 ст.40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст.28 ЖК РСФСР отражено, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте.

Определенные категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ст.29 ЖК РСФСР, Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах РФ.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются:

1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ;

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);

3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравохранения) в одной квартире невозможно;

4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;