Курсовая работа: Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"
Таким образом, по мере развития рынка загородного жилья обозначилась новая тенденция — создание мега-поселков, которые сегодня влияют на ситуацию на рынке и формируют спрос. Причина популярности таких проектов – снижение расходов на строительство и эксплуатацию инфраструктуры в расчете на одно домохозяйство. Появление масштабных проектов на рынке предопределит формирование не только полноценного пригорода, характерного для нормального развития любого европейского мегаполиса. Такие загородные комплексы предоставляют возможность жить на природе в собственном доме в комфортных условиях, не уступающих городским. Сегодня по всей России девелоперы создают вблизи крупнейших мегаполисов универсальные поселки, сочетающие в себе недвижимость различных типов - коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома.
Девелоперы активно заявляют о новых проектах коттеджной застройки в окрестностях Екатеринбурга, тем не менее, кризис застал рынок индивидуального жилья Екатеринбурга фактически на этапе формирования. За последние три-четыре года количество заявленных организованных коттеджных поселков в окрестностях города увеличилось почти в три раза. Если сравнивать с более отдаленным периодом, то шесть-семь лет назад, за исключением пары таких объектов, предложения практически не было. Сейчас в 30-километровой зоне от города в общей сложности существует более 40 участков организованной малоэтажной застройки (включая действующие, строящиеся и проектируемые объекты). (Таблица 1.1 Приложение 1, Рисунок 1.1 Приложение 2).
Важной составляющей проектов организованных коттеджных поселков становятся объекты призванные создавать условия для комфортного проживания людей. Ведь переезжая за город, люди планируют повысить качество жизни. Однако развитая инфраструктура, являясь с одной стороны неоспоримым преимуществом проекта, может быть в то же время и недостатком, так как для создания сервисных служб требуются немалые дополнительные средства. Соответственно, стоимость квадратного метра в поселках с развитой системой объектов, предназначенных для удовлетворения социальных нужд, значительно выше, чем в поселках со скромной инфраструктурой и эксплуатация этих объектов требует дополнительных затрат. В результате возрастает стоимость содержания каждого дома.
Согласно исследованию, проведенному Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», к базовым элементам инфраструктуры коттеджного поселка можно отнести лишь здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории.[17]. Другие эксперты рынка считают, что на сегодняшний день, минимальные требования потенциальных покупателей коттеджей: продовольственный магазин, аптечный/медицинский пункт, детская площадка, спортивные площадки, охрана, гостевая парковка (это набор необходимый для поселка эконом – класса).
Наличие всех прочих объектов может быть продиктовано классом поселка, его местоположением и местными особенностями. В частности, в поселках, предназначенных для постоянного проживания особо важны социально-бытовые объекты. В дачных поселках целесообразно размещать спортивно-развлекательную инфраструктуру. Если в ближайших населенных пунктах хорошая инфраструктура, набор объектов внутри коттеджного комплекса может быть сведен к минимуму.
Для поселка бизнес-класса инфраструктура должна быть более развитой. Вместо спортивной площадки необходим спортивный или тренажерный зал, либо фитнес-центр. Требуются бытовые службы, медпункт, кафе или ресторан. В зависимости от территории, в поселке могут быть построены пляжи, причалы, катки, лыжные базы, теннисные корты, бассейны.
Уровень требований у покупателей, приобретающих дома в поселках элит-класса значительно выше, поэтому застройщики стараются предложить им нечто эксклюзивное. Например, теннисные корты, часовню, искусственный водоем, школа верховой езды, парк и т.д.
Набор объектов, необходимых для полноценной жизни, так же зависит и от масштабов проекта. Поселок, который рассчитан на постоянное проживание свыше трех тысяч человек, вряд ли сможет обойтись, например, без образовательного учреждения. Население таких поселков может превышать 5 тысяч человек, соответственно, там возможно создать нормальную и недорогую инфраструктуру.
На сегодняшний день в Екатеринбурге необходимые для жизнеобеспечения объекты заявлены в концепции практически каждого поселка. Исключение составляют только коттеджные поселки, находящиеся в зоне доступности городских (поселковых) инфраструктурных организаций, например, «Северный» (г. Сысерть), «Ильинский квартал» (с. Кашино), «Золотой карп», «на Лиственной» (г. Екатеринбург), «Шелес парк» (п. Таватуй).
1.2 Характеристика и структура предложения
В последние годы одной из тенденций развития екатеринбургского рынка жилой недвижимости стало увеличение сектора загородного, прежде всего коттеджного жилья. Несмотря на то, что данный сегмент считается формирующимся.[20].
В структуре загородной недвижимости можно выделить следующие сегменты: земельные и садовые участки, дома и коттеджи. Используя базу данных Уральской палаты недвижимости можно проанализировать состав предложения на рынке загородной недвижимости (Рисунок 1.2 Приложение 3).
Небольшую долю на рынке, около 7%, занимают садовые участки. Они находятся на территории коллективных садов, занимают около 5 – 8 соток. Самую большую долю на рынке (38%) составляют загородные дома. Средняя площадь загородного дома равна 65 – 70 м2 , размер прилегающего участка около 13 соток.
За последний год доля загородных домов в общем объеме предложения сократилась на 3%. Данное сокращение произошло за счет соответствующего увеличения доли предложения земельных участков. Этот сегмент загородного рынка довольно неоднороден, в одних и тех же районах цены могут в разы отличаться в зависимости от размеров участка, наличия коммуникаций, близости к водоемам и лесным массивам и категории земель. Так стоимость одной сотки земли без коммуникаций на 25 – 30% ниже среднего уровня цен, а сотка земельного участка размером от одного гектара ниже среднерыночной в 2 – 2,5 раза.
Если сравнивать с более отдаленным периодом, предложения практически не было (Рисунок 1.3 Приложение 3).
Не последнюю роль в том, что покупателей на загородную недвижимость находится, не так много играют достаточно высокие цены. Сегодня на рынке Екатеринбурга активные продажи ведутся в 32 организованных поселках индивидуального жилья. Средняя цена предложения домовладения в них составляет около 44800 руб./ м2 . Это более низкий показатель, чем средняя стоимость квадратного метра в городской квартире (сейчас она составляет около 57863 рублей).[20]. Динамика изменения цены за 1 м2 в коттеджных поселках представлена на рисунке 1.4 (Приложение 4).
Но при этом нужно учесть, что большую долю на рынке (около 83%) занимают поселки со средней площадью домовладения более 200 м2 , а значит, за объект покупателю придется заплатить намного больше, чем за городскую квартиру.
Рисунок 1.5 показывает динамику стоимости одной сотки земельных и садовых участков (Приложение 4).
На рисунке 1.6 (Приложение 4) показано изменение одной сотки земли в зависимости от размера участка. Наиболее высокая стоимость наблюдается на участках размером 8-9 соток и на участках менее 8 соток.
Структура предложения организованных коттеджных поселков по поясам представлена на рисунке 1.7 (Приложение 5).
В 2006 году самый значительный рост цен наблюдался среди земельных участков, расположенных на расстоянии 10 километров от Екатеринбурга, он составил около 120%. Остальные земельные участки подорожали на 50 – 55%. В 2007 году земельные участки в радиусе до 30 км от Екатеринбурга подорожали на 40 – 45%, отдаленные земельные участки выросли в цене всего на 20%. В настоящее время средняя стоимость одной сотки земельного участка в пределах 10 километров от Екатеринбурга составляет 155 тысяч рублей, от 10 до 30 километров 89 тысяч рублей, далее 30 километров – 55 тысяч рублей.[20]. В связи с высокими ценами на землю в окрестностях Екатеринбурга большой популярностью стали пользоваться участки, находящиеся на расстоянии 10 – 30 километров от Екатеринбурга.
Екатеринбург является крупным автотранспортным узлом. В нескольких направлениях от города расходятся автомагистрали и дороги с твердым покрытием. Самые дорогие земельные участки находятся по Серовскому, Старотагильскому, Челябинскому и Старопышминскому трактам. Центрами притяжения Серовского и Старотагильского трактов, повышающими средний уровень цен, являются озера Таватуй и Балтым. Недорогие направления: Московский, Полевской, Режевской и Тюменский тракты (Рисунки 1.8, 1.9 Приложение 6). Таким образом, цены на земельные участки изменяются в зависимости от местоположения объекта. Рисунок 2.8 показывает изменение стоимости сотки земли по направлениям.
На рисунке 1.10 (Приложение 7) отражено процентное распределение коттеджных поселков по направлениям, на котором видно, что наиболее высокое предложение наблюдается в Челябинском (25%), Тюменском (18,2%), Полевское (18,2%), Березовское (18,2%) направлениях, а как же Московское направление (15,9%), Серовское направление (4.5%).
На сегодняшний день, на екатеринбургском рынке загородной недвижимости более трети (36,8%) предложения, это небольшие коттеджные поселки, количество домохозяйств в которых меньше 50. Средние по размеру коттеджные поселки составляют более 40% всех выставленных на продажу проектов. Доля крупных поселков, состоящих из 200 и более домохозяйств, составляет пятую часть (21%) от объема.
2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»
2.1 Обоснование выбора строительной площадки
По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости, наиболее перспективными районами для застройки являются Челябинский и Чусовской тракты. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:
- близость от города и транспортная доступность;
- наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения;
- экологическая чистота и благоприятная природная среда;
- возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков. [20].
Максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. (Рисунок 2.1 Приложение 7).