Курсовая работа: Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"
Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.
Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 м2 на участке 10 соток, расположенном в черте города.
Сейчас более 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время как ещё несколько лет назад число таких желающих составляло только 10%. Оптимальная планировка, архитектура и инфраструктура значительно повышают ликвидность объекта.
Рассматривая коттеджный поселок «Николин ключ» покупатели оценивают его месторасположение, то есть: направление, расстояние от Екатеринбурга, удобство подъезда, природное окружение, близость водоемов и городской инфраструктуры. Как показывают проведенные исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже потом знакомится с предлагаемыми в этом направлении поселками. [18].
Ключевой момент при выборе места – это его экологичность и привлекательное природное окружение. Ради этого потребители готовы даже отъехать несколько дальше от города.
У каждого из екатеринбургских направлений строительства коттеджных поселков есть своя «экологическая репутация», которая чаще основана на стереотипах, чем на реальных сведениях об экологической ситуации в том или ином направлении от Екатеринбурга.
Самые популярные направления – Челябинское и Тюменское. Челябинский тракт чаще привлекает покупателей коттеджей бизнес-класса, на втором месте по предпочтениям среди более состоятельных покупателей – Московское направление. Тюменский тракт привлекает покупателей коттеджей эконом-класса, на втором месте для них – Челябинское и Полевское направления.
У Челябинского и Полевского направлений репутация самых экологичных, с живописной природой и более мягким климатом. Тюменское направление привлекает недорогими предложениями и удобным выездом из города. В Московском направлении чаще других работает фактор рекомендаций знакомых, кроме того, здешние места уже также стали привычным местом отдыха, причем не только летнего, но и зимнего. Это направление воспринимается потребителями как престижное, чему способствует и уровень предлагаемых здесь поселков, и близость горнолыжных трасс, и развитая торговая инфраструктура (ТЦ «МЕГА», ТЦ «METRO» и прочие торговые комплексы, расположенные вокруг).
Таким образом, наиболее удачным местом для расположения коттеджного поселка «Николин ключ», является Челябинское направление, так как хорошая транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры (коммуникации и объекты социального назначения), экологическая чистота, благоприятная природная среда (река Сысерть).
2.1 Характеристика участка строительства
Земельный участок под строительство комплекса индивидуальной малоэтажной застройки размещается в 25 км от Екатеринбурга на северной окраине п. Кашино Сысертского района Свердловской области и оформлен в аренду на 49 лет (имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки).[5].
Территория участка ограничена с севера охранной зоны реки Черемшанка, с восточной – полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск, с юга – границей села Кашино, с запада – участком леса 1 категории (земли лесхоза). (Приложение 8).
Участок находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка. Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м. (Приложение 9).
Участок размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях.
Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.
Климатические условия:
Климатический район строительства – 1В, он характеризуется [28]:
Климат района умеренно континентальный.
Средняя температура самого жаркого месяца + 17,0°С. Средняя температура самого холодного месяца – 15,9°С. Среднегодовая температура воздуха около +1°С (колеблется от 0,8°С до 1,7°С). [28].
В зимний период преобладают юго-западные ветры, в летний – северные и западные. Максимальная скорость ветра – до 35 м/с, среднегодовая – 4,5 – 5,0 м/с. [28].
Максимальное количество атмосферных осадков (75 - 80% от их годовой нормы) выпадает в летнее время. Среднегодовое количество осадков составляет 422 мм. [28].
Нормативная глубина промерзания грунтов – 2,0 м. [28].
Геологические условия участка застройки:
Территория проектируемого строительства расположена в северной части Кашинской антиклинали Арамильско-Сухтелинского мегасинклинория Восточно-Уральского поднятия. В пределах территории развит комплекс нижнесилурийских эффузивных (биотитовые и биотит-роговообманковые грандиориты) пород. Коренные породы перекрыты отложениями четвертичного возраста различного генезиса.
Таким образом, на основании факторов инженерно – геологических условий [28]:
1. Геоморфологические условия – Участок расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса. Поверхность наклонная, слабо расчлененная;
2. Геологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - не более четырех различных по литологии слоев, залегающих наклонно или с выклиниванием. Мощность изменяется закономерно. Существенное изменение характеристик свойств грунтов в плане или по глубине. Скальные грунты имеют неровную кровлю и перекрыты нескальными грунтами;
3. Гидрогеологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Два и более выдержанных горизонтов подземных вод, местами с неоднородным химическим составом или обладающих напором и содержащих загрязнение;
4. Геологические и инженерно-геологические процессы, отрицательно влияющие на условия строительства и эксплуатации зданий и сооружений - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;
5. Специфические грунты в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;