Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Рынок мини-гостиниц Петербурга находится сейчас в самом начале пути своего развития. Конкуренция на этом рынке значительно ниже, чем на рынке посуточной аренды. Мини-гостиницы выгодно отличаются от традиционных гостиниц более высокой заполняемостью в течение всего года, низкими операционными расходами, а также низкой конкуренцией на этом рынке. Следует отметить, что для начала этого бизнеса требуется сравнительно небольшой капитал, а сроки окупаемости невелики (информация получена на сайте www.irn.ru). Выявив недостаточность предлагаемых объектов гостиничного назначения на рынке Санкт-Петербурга, делаем вывод о хорошей перспективе малых гостиниц (до 50 мест). Мини-отель – это индивидуальный подход на удовлетворение потребностей каждого клиента, представляет собой традиционную гостиницу с портье, горничной, отдельными помещениями где можно приготовить обед, в номерах имеется санузел, душ, телефон, фен и др. Мини-отели отличают большие текущие затраты при самом высоком уровне доходности. Уровень мини-отеля соответствует уровню 2–3 звездной гостиницы, поэтому при нахождении стоимости аренды, уровня недозагрузки, коэффициента операционных расходов использовались данные соответствующие гостиницам данного класса.
Общая площадь возводимого мини-отеля составит 2562 кв. м. Здание планируется как кирпичное пятиэтажное сооружение. В подвале планируется организовать гараж на 45 мест, с учетом 12 кв. м. на одно место. Гараж будет обслуживать клиентов отеля. Стоимость данной услуги входит в стоимость номера отеля. Высота этажей и подвального помещения составит 3 метра. Площадь застройки составит 540 кв. м. Остальная часть земельного участка – 185 кв. м. – необходима для маневрирования автомобильного транспорта возле Объекта. Изучив ситуацию на рынке гостиничного бизнеса рассчитываем среднее соотношение одного номера гостиницы к 60 кв. м. общей площади, таким образом, имеем 42 номера в нашем будущем здании мини-отеля. В данном случае рассматривается вариант сдачи в аренду готового объекта управляющей компании, которая будет непосредственно реализовывать на объекте гостиничную функцию самостоятельно. Таким образом, все риски, расходы и доходы от реализации гостиничного бизнеса лягут на плечи арендатора, который в свою очередь будет осуществлять арендные платежи за все здание в целом. Руководствуясь рыночной конъюнктурой справедливой будет арендная ставка в размере 10 USD за кв. м в год. Таким образом, все операционные расходы от реализации рассматриваемой функции арендатор берет на себя, остаются расходы на маркетинг и управление объектом. Расчет рыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации.
Стоимость строительства данного здания рассчитана индексным методом с помощью нахождения объекта-аналога в системе УПВС. Строительный объем здания составит 10368 куб. м. Аналог найден в сборнике №28, отделе №1, части второй. Стоимость строительства 1 куб. м. составит 24,2 руб. Прибыль предпринимателя берется в размере 25% от стоимости строительства. Все коэффициенты перехода взяты из всероссийского научного информационно-аналитический бюллетеня «Стройинформ». Итого восстановительная стоимость здания данного варианта использования составила с учетом округления 802000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 25,31%.
Общая площадь вновь возводимого офисного здания соответствует общей площади Объекта и составляет 750 кв. м.
Здание планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. На первом и втором этаже разместятся офисные помещения. Высота этажей по 3,0 м. Размер пятна застройки при принятом конструктивно-планировочном решении составит 357 кв. м. В нашем случае свободное пространство позволяет сделать стоянку на 30 автомашин.
При определении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 90% помещений здания. Общая площадь составит 750 кв. м, арендная площадь составит 675 кв. м. Расчет рыночной стоимости рассчитывается методом прямой капитализации.
Среднее значение арендной ставки для офисных помещений составляет 20 USD/кв. м в месяц. Приведенные арендные ставки являются средними на рынке аренды помещений соответствующего назначения для района расположения Объекта оценки (данные обзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Открытая стоянка может использоваться для обслуживания служащих фирм, арендующих помещения. Данная услуга входит в набор услуг соответствующих данной ставке аренды.
Стоимость нового строительства на момент оценки составляет 450 USD/кв. м.
Эта стоимость складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня (350 USD/кв. м), его «начинки» и стоимости благоустройства прилегающей территории.
Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобным офисным помещениям (системы электропитания, системы кондиционирования и вентиляции) – примерно составляет 40% от стоимости строительства самого здания. Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, энергоснабжения.
По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответствующего уровня, составляет 50 USD/кв. м.
По данным Фирмы «Шарс» стоимость систем кондиционирования и вентиляции составляет от 30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 40 USD/кв. м общей площади.
Затраты на системы связи, и энергоснабжения составляют 50 USD/кв. м общей площади.
Таким образом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения, аналогичного существующему, оценщики получили стоимость строительства 490 USD/кв. м общей площади здания.
Итого стоимость строительства нового здания данного назначения составит 367 500 USD.
Тогда восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 459 375 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 21,31%.
В результате расчетов получили, что максимальная стоимость земли достигается при реализации функции мини-отеля. Стоимость земельного участка будет равна с учетом округления 2580000 рублей.
Варианты ННЭИ земельного участка с улучшениями выбираются в соответствии трем критериям: законодательная разрешенность; физическая осуществимость; экономическая целесообразность.
Назначение Объекта – нежилое, однако, при анализе исходим из предположения, что при изменении назначения использования помещений, препятствий со стороны администрации Невского района не возникнет.
В силу того, что Объект расположен в зоне жилой застройки, далее исключаются варианты функций, предлагаемых к реализации на Объекте, связанные с производственной либо сельскохозяйственной деятельностью.
В связи с этим, можно предположить, что законодательно разрешенными являются варианты реализации улучшений под транспортную, торговую, офисную, спортивно-оздоровительную, сервисную, образовательную, рекреационную, развлекательную, жилую и медицинскую функции.
Диктуется физическими характеристиками улучшения: архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций, этажность, метраж, месторасположение. Препятствия физического характера могут возникнуть при реализации на Объекте спортивно-оздоровительной, транспортной, рекреационной, развлекательной функции. Причинами этому могут служить маленькая высота потолков, небольшая этажность здания, относительно небольшой размер прилегающего земельного участка, невысокая несущая способность конструкций.
При анализе возможных вариантов использования улучшений с точки зрения экономической целесообразности, отметим существенные для Объекта факторы:
– назначение оцениваемых помещений – нежилое;
– ближайшее окружение Объекта: охраняемая автостоянка, гаражи и жилые дома со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений;
– в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения;
– средняя деловая активность района;
– близость станций метрополитена;
– наличие в здании всех инженерных коммуникаций;