Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
– неинтенсивные транспортные потоки в районе расположения Объекта оценки;
– хорошая транспортная доступность;
– удобные подъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильным транспортом;
– непосредственно около Объекта имеется место парковки для 20 машин;
– достаточно развитая сеть инфраструктуры;
– с точки зрения экологической обстановки Невский район характеризуется, как неблагополучный.
Исходя из вышесказанного, очевидно, что помещения можно отнести к разряду «подходящих» с точки зрения использования под офисную функцию. К перечисленным факторам следует только добавить, что отделка помещений также соответствует всем критериям хорошей отделки офисных помещений: отделка выполнена с применением современных технологий и строительных материалов с учетом дизайнерских решений планировки и соответствующей формы освещения. Имеются кондиционеры и необходимые для работы электрические мощности.
Очевидно, что потенциальный собственник, имея в своем распоряжении офисные помещения в хорошем состоянии (дизайн, планировка, улучшенная отделка, специальное инженерное оборудование и пр.), вряд ли посчитает экономически целесообразным изменить их назначение, т. к. практически ни один из рассматриваемых выше вариантов использования оцениваемых улучшений (с учетом необходимых для этого затрат) не принесет большего дохода от сдачи в аренду, чем офисные помещения.
Поскольку район расположения характеризуется невысокими людскими и транспортными потоками реализация торговой функции на данном объекте не будет настолько успешной, что сумеет окупить расходы от перепланировки и переоборудования рассматриваемых помещений и принести в итоге больший доход, чем офисная функция. Также можно отметить, что для реализации торговой функции необходим временной отрезок для произведения перепрофилирующих работ и выхода на рынок, тогда как офисная функция может быть реализована в короткие сроки. Руководствуясь тем, что наибольший вклад в стоимость вносят доходы близлежащие к дате начала реализации определенной функции, данный фактор существенно прибавляет приоритетности реализации на объекте текущей функции. Таким образом, исходя из трех критериев: законодательной разрешенности, физической возможности и экономической целесообразности ННЭИ земельного участка с улучшениями является реализации на объекте офисной функции, т.е. аналогично текущему использованию.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта. При этом оценивают стоимость нового строительства оцениваемых объектов недвижимости, затем вычитают из нее сумму оцененного износа, включающую физический, функциональный и внешний (экономический) износ. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость прав на землю.
Наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, для которых трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.
При использовании затратного подхода прежде всего необходимо определить базу расчета стоимости-то есть, вид стоимости нового строительства. В теории оценки существует два вида стоимости нового строительства (СНС):
– СНС объекта, аналогичного объекту оценки-то есть имеющего эквивалентную с объектом оценки полезность;
– СНС объекта, идентичного объекту оценки (восстановительная стоимость) – затраты на создание точной копии объекта оценки.
Определение восстановительной стоимости получило на практике широкое распространение, поскольку при расчетах затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. При этом затруднительно оценить разницу в полезности между существующими объектами и предложенными новыми.
В данном случае, рациональным является определение восстановительной стоимости (сумма восстановительной стоимости и прибыли инвестора). Типы строительных элементов и оборудования, строительные материалы, технология строительства близки к типовым проектам, приведенным в сборниках УПВС (Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости). Поэтому определить стоимость возведения точной копии в текущих ценах на строительно-монтажные работы не вызывает затруднения. При этом необходимо учесть функциональный износ, вызванный несоответствием отдельных конструктивных решений современным требованиям рынка.
Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:
– метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);
– метод укрупненных элементных показателей;
– метод сравнительной единицы.
Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.
Метод укрупненных элементных показателей заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод дает точность расчетов – 90%.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. К нормативной базе метода укрупненных показателей относятся и сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов. Данный метод обеспечивает точность порядка 80–85%.
Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:
– метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);
– метод укрупненных элементных показателей;
– метод сравнительной единицы.
Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.
Метод укрупненных элементных показателей заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод дает погрешность расчетов – 10%.