Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Введение
Основанием для выполнения работы служит учебный план специальности «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ. Цель оценки – определение рыночной стоимости в соответствии с нормами Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 06.06.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки», Международных стандартов оценки. При выполнении работы приняты обычные для практики оценки допущения и ограничивающие условия. В рамках работы не проводится анализ юридической полноценности прав собственности на данное имущество. Оценивается право собственности на рассматриваемое улучшение и относящийся к нему земельный участок, без каких либо ограничений и претензий. Исполнитель работы не несет ответственности за наличие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов и предполагает их отсутствие. Мнение оценщика на счет стоимости Объекта оценки действительно по состоянию рынка на 1-й квартал 2004 г. В данной работе отражены основные методики и принципы оценки.
1. Описание объекта
Объект представляет собой здание административного назначения, общей площадью 750 кв. м., 2000 года реконструкции, 1947 года постройки. В 2001 году проведен ремонт помещений. Земельный участок, прилегающий к оцениваемому зданию, имеет общую площадью 745 кв. м. Адрес расположения Объекта: Санкт-Петербург, Невский район, Ул. Грибакиных, д. 24. Здание капитальное двухэтажное, присутствует цокольный этаж. Группа капитальности – вторая. В состав общей площади входят 307,3 кв. м. специального назначения и 442,7 кв. м. вспомогательного назначения. Объем здания равен 3 699 куб. м. Площадь застройки – 357 кв. м. В данный момент Объект используется под офисную функцию. Техническое состояние конструктивных элементов удовлетворительное. Состояние помещений можно охарактеризовать как отличное. Внешний вид Объекта представляет собой нестандартное архитектурное решение в отличном техническом и эстетическом состоянии. Дверные и оконные проемы заполнены импортными стеклопакетами. Инженерное оборудование и сети присутствуют в полном объеме, находятся в хорошем состоянии. Улучшения и земельный участок находятся в частной собственности. Планировка в здании типовая, коридорного типа, с раздельными комнатами, одной парадной лестницей и одним небольшим квадратным холлом.
Согласно существующему административно-территориальному делению, Объект расположен в Невском районе Санкт-Петербурга. Невский район образован в 1917, в современных границах с 1965 года. Расположен в юго-восточной части Санкт-Петербурга по обоим берегам Невы, соединёнными Володарским мостом. На территории района находится исторический район Невская застава, местности Щемиловка, Обухово, Рыбацкое, Усть-Славянка. Территорию Невского района пересекают реки Оккервиль, Утка, Мурзинка, Славянка. Площадь 6170 га, в т.ч. зелёных насаждений 1249 га (ПКиО им. И.В. Бабушкина и др.). Население 453,7 тыс. чел. Основные магистрали: проспекты Обуховской Обороны, Рыбацкий, Большевиков, Дальневосточный, Искровский, улицы Седова, Ивановская, Народная, Октябрьская наб. До Октябрьской Революции значительная часть современного Невского района находилась за городской чертой.
Общая полезная площадь жилого фонда составляет 7548,4 тыс. кв. м. В районе свыше 50 промышленных предприятий («Невский завод», з-ды «Большевик», «Звезда», турбинных лопаток, фарфоровый им. М.В. Ломоносова, комбинат тонких и технических сукон им. Э. Тельмана, фабрики «Рабочий», им. В.П. Ногина и другие). В Невском районе находится Санкт-Петербургский речной вокзал, 51 общеобразовательная школа, ряд ПТУ, 130 дошкольных учреждений, 28 лечебных учреждений. Среди культурно-просветительных учреждений – 15 библиотек, 27 ДК и клубов, 10 кинотеатров, 4 стадиона, Ледовый дворец спорта, Народный музей рев. Истории Невской заставы. С точки зрения экологической обстановки Невский район характеризуется, как неблагополучный. Район отличается средней деловой и социальной активностью.
Объект оценки расположен в Невском районе Санкт-Петербурга – в квартале, ограниченном ул. Грибакиных, ул. Бабушкина.
Расположение Объекта удобно с точки зрения транспортной доступности: станция метро «Пролетарская» находится в 10-ти минутах ходьбы, станция метро «Ломоносовская» в 25-ти минутах ходьбы, ст. м. «Обухово» в 20-ти минутах ходьбы. Ближайшие остановки муниципального и коммерческого транспорта находятся на ул. Бабушкина (вид транспорта – автобусы, трамваи, маршрутные такси). Учитывая наличие маршрутов общественного и коммерческого городского транспорта, наличие поблизости станций метро, транспортную доступность можно охарактеризовать как хорошую. Имеются удобные подъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильным транспортом.
Непосредственно около Объекта находятся охраняемая автостоянка и гаражи. Также окружение Объекта составляют кирпичные жилые дома (высотой от 5-ти до 9-ти этажей) со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений, в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения.
К Объекту оценки имеются достаточно удобные подъезды. Возможность парковки автомобилей имеется у входа в здание – здесь могут припарковаться одновременно около 20 автомобилей. Уровень интенсивности движения по улице Грибакиных – ниже среднего. Неинтенсивные транспортные и средние людские потоки в районе расположения Объекта будут тормозить развитие большинства коммерческих вариантов использования Объекта, и в то же время придавать привилегии некоторым из них.
Социальная инфраструктура в районе расположения Объекта развита.
Часть окон выходит на улицу Грибакиных, остальная часть во двор и на соседние дома, административно-жилого назначения. Уровень шума в месте расположения Объекта невысокий.
При выборе вариантов ННЭИ земельного участка как свободного, необходимо руководствоваться тремя критериями: юридическая допустимость, физическая возможность и максимальная экономическая целесообразность. При окончательном выборе варианта ННЭИ земельного участка как свободного необходимо руководствоваться максимальной стоимостью земли.
Исходя из того, что рассматриваемый земельный участок находится в зоне жилой застройки, администрация города не допустит строительство на данном участке объектов промышленного назначения. Здания и сооружения иного назначения могут быть построены, в соответствии с требованиями действующих градостроительных нормативных документов: СНиП 2.07.01–89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), ВСН 2–89 (Нормы проектирования, планировки и застройки новых селитебных районов Ленинграда), Генеральный план развития г. Ленинграда.
Участок земли площадью 745 кв. м расположен в Невском районе, в 10-ти минутах ходьбы от станции метро «Пролетарская». Непосредственно около Объекта находятся охраняемая автостоянка и гаражи. Также окружение Объекта составляют кирпичные жилые дома со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений, в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения. Следует отметить, что рассматриваемый земельный участок окружают жилые дома высотой от 5-ти до 9-ти этажей. Следовательно, на данном участке может быть построенно здание высотой не более девятиэтажного жилого дома. Таким образом, можно предположить, что на свободном участке земли могут быть реализованы все функции за исключением промышленной, транспортной, сельскохозяйственная.
Диктуется физическими характеристиками самого участка (инженерно-геологические параметры грунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализации таких вариантов как спортивно-оздоровительная и рекреационная функции возникнут препятствия физического характера, а именно достаточность размера участка.
Из предложенных функций, с точки зрения экономической целесообразности, можно исключить образовательные функции, т.е. функции не приносящие доход, либо доходность которых определяется характеристиками, в меньшей мере относящимися к недвижимости. Исключаются функции, вложение средств в которые нераспространенно на донном рынке, в связи с большим риском убыточности и относительно небольшим спросом на такие варианты, т.е. исключается медицинская и сервисная функции. Нецелесообразно создавать объекты под функции, которые несовместимы с местоположением и размером данного земельного участка (большие центры развлечений, бизнес-центры класса «А», «В», жилые дома), так как для этого необходимы престижность района (бизнес-центры «А» и «В»), а также большая площадь прилегающего земельного участка для парковки автомобилей, тротуаров и т.п.
В районе расположения Объекта – развитая социальная инфраструктура. Окружение составляют преимуществено жилые здания. Земельный участок находится в 5-ти минутах ходьбы от одной из основных улиц Невского района – улицы Бабушкина, на которой также расположено много магазинов различного профиля, кафе и офисов. Исходя из этого, рассматриваемый участок подходит под застройку зданием торгового назначения.
В Санкт-Петербурге приходится около 5 гостиниц на одну тысячу жителей, когда в Москве данный показатель равен 10, а среднеевропейский – 12–14. Исходя из этого можно говорить о неудовлетворенном спросе на коммерческие объекты жилого назначения. Учитывая относительно невысокий уровень шума, близость к основным транспортным узлам и путям, месторасположение земельного участка подходит для реализации на нем такой функции. Проанализировав рынок данного типа недвижимости можно сделать выводы о хорошей перспективе малых гостиниц (до 60 мест). Учитывая недостаточность насыщения рынка качественными административно-офисными помещениями, и присутствие всех необходимых параметров для данного типа недвижимости у нашего Объекта, третий вариант ННЭИ соответствует текущему использованию земельного участка. Проанализировав местоположение Объекта, его транспортную доступность, характеристики района расположения и сделав выводы об основных недостатках и достоинствах данных критериев выбраны три варианта ННЭИ земельного участка как свободного: строительство двухэтажного здания торгового назначения; строительство здания офисного назначения подобного существующему и строительство пятиэтажного здания под функции мини-отеля.
Согласно анализу, проведенному выше, строительство здания торгового назначения, при сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости, вполне оправдано. Несмотря на кажущееся множество и многообразие магазинов различных категорий, торговых площадей по-прежнему не хватает. Спрос на ликвидные объекты высок. Особым приоритетом обладают объекты, расположенные в центральных частях города, вблизи от станций метро, на городских магистралях с интенсивными людскими и транспортными потоками. Несмотря на то, что местоположение рассматриваемого участка земли соответствует не всем перечисленным факторам необходимо рассмотреть данный вариант застройки участка земли.
Предположим, что на данном участке земли, площадью 745 кв. м, будет построено здание торгового назначения, общей площадью 720 кв. м. Данный размер участка позволяет построить здание с площадью первого этажа – 360 кв. м. Здание торгового назначения планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. Первый и второй этажи – это торговые площади. Высота этажа – 5,5 м. Здесь же будут размещены мини-кафе, где посетители могут отдохнуть и обсудить покупки. В здании будут установлены системы вентиляции и кондиционирования воздуха и бесперебойного электропитания. Размер земельного участка при принятом конструктивно-планировочном решении здания, позволяет сделать открытую стоянку для автомобилей (оставшиеся 385 кв. м). В нашем случае свободное пространство позволяет сделать парковку на 35 автомашин.
При определении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 80% помещений здания (остальные 20% являются вспомогательными площадями): арендная площадь составит 576 кв. м.
Расчет рыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации. Арендная ставка для торговых площадей составляет 30 USD/кв. м в год (с учетом НДС). Такие ставки являются средними на рынке аренды помещений соответствующих назначений для района расположения Объекта оценки (данные обзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Автомобильная стоянка может использоваться бесплатно во время работы здания торгового назначения, обслуживая служащих и посетителей.
Строительство объекта займет весь первый год прогнозируемого периода. Эксплуатация помещений начнется после проведения строительных работ, т.е. со второго года.
Стоимость нового строительства на момент оценки составляет 550 USD/кв. м. Эта стоимость складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаются неизменными.
В современных условиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобному зданию торгового назначения – составляет примерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям о первоклассных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойного энергоснабжения.
По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги, составляет 60 USD/кв. м общей площади. По данным компании «Шарс» осуществление профессионального проектирования, комплектация оборудования, монтаж и сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования в среднем составляет от 40 USD/кв. м до 100 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания торгового назначения с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 70 USD/кв. м общей площади.
Затраты на системы связи, безопасности и бесперебойного энергоснабжения составляют 60 USD/кв. м общей площади.
Таким образом, стоимость затрат на строительство здания торгового назначения составит с учетом вышеперечисленных затрат 550 USD/кв. м общей площади здания.
--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--