Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
В данной работе при определении рыночной стоимости объекта использовалось совмещение техники укрупненных элементных показателей и техники сравнительной единицы. Стоимость возведения непосредственно конструкции здания без стоимости необходимого инженерного оборудования и его монтажа и без стоимости внутренней отделки определялась с помощью техники сравнительной единицы, где сравниваемой единицей измерения потребительских качеств является 1 кв. м общей площади здания. Далее к этой стоимости прибавляется стоимость затрат на приобретение и монтаж систем инженерных коммуникаций, а также на внешнее благоустройство. В данном случае имеет место применение техники укрупненных элементных показателей, где к стоимости конструкции здания прибавляется стоимости затрат по частям здания.
Стоимость нового строительства складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаются неизменными.
В современных условиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобному зданию офисного назначения (бесперебойные системы электропитания и безопасности, системы кондиционирования, вентиляциии пр.), – составляет примерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям о первокласных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойного энергоснабжения.
Системы отопления и водоснабжения
По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответсвующего уровня, составляет 50 USD/кв. м.
Системы вентиляции и кондиционирования воздуха
Данные получены в ООО «Шарс». Фирма «Шарс» осуществляет профессиональное проектирование, комплектацию оборудования, монтаж и сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования от простых до элитных с учетом пожеланий заказчика. Стоимость таких систем составляет от 30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 40 USD/кв. м общей площади.
Системы связи, и энергоснабжения
Затраты по данной позиции составляют 50 USD/кв. м общей площади. Данные получены в фирмах, специализирующихся на проектировании, установке и наладке подобных систем, таких как агенство коммуникационных технологий ОАО «НВС», АПТ ЗАО «РОСНЕВА», ООО «Гранд технологии», «Иноротех», КБ «Юпитер», «Балтпромкомплект», ООО «Мегарон», «Нева Электрик».
Таким образом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения, аналогичного существующему, оценщики получили сметную стоимость строительства 490 USD/кв. м общей пло