Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, ВА

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:

· на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

· на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Физическая возможность . Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет) у ООО «Киреев и Ко». Финансовая целесообразность . Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого и торгового назначений.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования . Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здание в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду. Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве торгового.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания торгового назначения.

4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

4.1. Оценка по затратному подходу

Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.

В данной работе при расчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ.

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1. Метод количественного анализа;

2. Метод разбивки по компонентам;

3. Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы