Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, ВА

К_84-2004 = 38,4641,01151,0111,011,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.

6. К_пз = 1,2. К_ндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.

Вычислим износ объекта недвижимости:

Конструктивный элемент	Уд. вес., %	Износ, %	Средн.-взвеш.,%
Фундаменты	6	25	1,50
Стены и перегородки	22	25	5,50
Перекрытия	14	15	2,10
Крыши	5	25	1,25
Полы	3	10	0,30
Проемы	9	20	1,80
Отделочные работы	4	15	0,60
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	28	25	7,00
Прочие работы	9	15	1,35
Всего	21,4

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.

4.2. Оценка по сравнительному подходу

Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

С_он = Р_к D, где

Р_к – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

D – сумма поправочных корректировок.

Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

a. собственное досье оценщика;

b. internet, электронная база данных;

c. досье брокеров по недвижимости;

d. страховые компании и т.д.

2. Проверка информации о сделках

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:

местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж	цена
объект №1	ВАО, ул. Большая косинская, д. 16	телефон	парковка	удовлетв	1 152	улучшен.	все основные виды	1	900 000
объект №2	ВАО, ул. Новокосинская	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	140	простая	все основные виды	1	60 000
объект №3	ВАО, ул. Новокосинская	телефон	парковка	новое	610	еврорем.	все основные виды	1	732 000
объект №4	ЮВАО, ул. Рязанский просп.	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	438	улучшен.	все основные виды	1	394 200
объект №5	ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп.	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	270	улучшен.	все основные виды	1	283 500

Характеристика оцениваемого объекта:

местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж
ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13	телефон	парковка, охрана отсутствуют	хорошее	127	евроремонт.	все основные виды	1

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁ , К₂ ,…, К₈ ) в процентах:

местополож.

К1

коммун. устройства

К2

благоустр. внешнее

К3

состояние здания

К4

площадь

К5

внутр. отделка

К6

инж. оборудование

К7

этаж

К8

объект №1

ВАО, ул. Большая косинская, д. 16

0

телефон

0

парковка

-5

удовлетв

+10

1 152

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №2

ВАО, ул. Новокосинская

+5

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

140

0

простая

+15

все основные виды

0

1

0

объект №3

ВАО, ул. Новокосинская

+5

телефон

0

парковка

-5

новое

0

610

+5

еврорем.

0

все основные виды

0

1

0

объект №4

ЮВАО, ул. Рязанский просп.

-15

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

438

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №5

ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп.

-15

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

270

0

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Валовые корректировки	30	30	15	35	35

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

, где

V_i , - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n – количество объектов аналогов.

объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Веса	0,20	0,20	0,22	0,19	0,19

Окончательно получаем:

Цена за объект	Цена за 1 кв.м.	Чистая корр.	Итого за 1 кв.м.	Вес	Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки
объект №1	900 000	780	+20	936	0,20	975
объект №2	60 000	430	+30	559	0,20
объект №3	732 000	1200	+5	1 260	0,22
объект №4	394 200	900	+10	990	0,19
объект №5	283 500	1050	+5	1 103	0,19

Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):

975*127*28,5 = 3 529 000 руб.

4.3. Оценка по доходному подходу

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

· метод валовой ренты;

· метод прямой капитализации;

· метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле: