Курсовая работа: Сделки на рынке недвижимости Республики Казахстан

· право оперативного управления имуществом — у государственных и муниципальных учреждений;

1.5 Особенности сделок с недвижимостью

Традиционно рынок недвижимости разделяется на три основные товарные сектора (рынка):

- рынок земли;

- рынок нежилых помещений (зданий);

- рынок жилых помещений (зданий).

Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция — это гражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов операций (сделок).

Сделки с недвижимостью — часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РК, Гражданский Кодекс РК), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.

При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах .

Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок)

В отдельных случаях (договор ипотеки, ренты) закон требует нотариального удостоверения сделки, хотя нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом действующего отечественного гражданского законодательства. В то же время по желанию сторон сделки удостоверенные нотариусом могут быть любые сделки с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону не требуется.

В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юридическую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РК, но в отношении отдельных видов сделок необходимость их государственной регистрации может быть также установлена иными законами. При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости в доверительное управление), в других случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц (купля-продажа жилых помещений и др.).

К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в собственность или пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.).

Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается, прежде всего, земельных участков и жилых помещений.

Правомочия распоряжения недвижимым имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражданина.

При продаже недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное или заложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью. С данной организацией заключается договор о проведении публичных торгов. Договор продажи заключается в форме подписания договора о результатах торгов.

В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия и даже учреждения (последние - в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности.

Существуют различные сделки с недвижимостью, которые могут служить инструментом управляющего имущественным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Обычно распределяют отдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижимостью не по формальному, а по функциональному принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют особенности регулирования и частоту применения в практической деятельности управляющих. Сделки с нежилой недвижимостью включают описание операций с предприятиями, которые являются самостоятельным объектом оборота, но именно операции с предприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости.

сделка недвижимость договорной расторжение

1.6 Виды сделок на рынке недвижимости

Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделение на виды:

· в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двухсторонними и многосторонними;

· в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные или безвозмездные;

· по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные;

· по степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;

· в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.

Согласно статье 148