Курсовая работа: Стратегический менеджмент. Разработка стратегии строительной компании
(По оценкам аналитического центра www.irn.ru <критическая масса> инвестиционных квартир могла накопиться к концу 2005 года при условии сохранения ажиотажа на рынке) Разумеется, что не все они оказались выставленными на продажу и их продавцы не будут спешить со снижением цен. Однако налицо существование заметного роста количества предложений на вторичном рынке, которое по разным оценкам составляет 20% -30%.
Это означает, что доля инвестиционных квартир в период ажиотажа была все же более 10% и близка к оценкам специалистов www.irn.ru. И хотя рост объемов предложения пока не является критичным, вкупе с другими факторами в перспективе он также будет <играть> на понижение рынка. Хотя следует понимать, что продавцы инвестиционных квартир не стеснены во времени и могут искусственно удерживать желаемые цены сколь угодно долго. А это в свою очередь, будет поддерживать уровень цен на рынке в целом. Впрочем, это хрупкое равновесие может сохраняться только при отсутствии заметных потрясений.
Бег на месте.
В свете всего сказанного выше сделать однозначный вывод о поведении московского рынка недвижимости в 2005 году достаточно проблематично. Поэтому имеет смысл говорить о сценариях.
Во-первых, с достаточной уверенностью можно сказать, что причин для заметного роста цен на уровне прошлых лет уже нет. При отсутствии негативных форс-мажорных факторов и наличии благоприятной обстановки на рынке можно ожидать прирост цен в 2005 году пределах 10%, вряд ли больше. Это сценарий следует охарактеризовать, как оптимистический.
Однако наиболее вероятный сценарий соответствует сохранению в течение 2005 года текущего уровня цен, при наличии, разумеется, незначительных сезонных и конъюнктурных колебаний. При этом следует иметь ввиду, что существуют определенные угрозы, способные вызвать негативный или пессимистичный сценарий развития рынка недвижимости в 2005 году. В этом случае возможен реальный откат цен назад. О его величине судить сложно, но если не брать во внимание крайние варианты, то он может составить 10% -15%.
Московский рынок недвижимости входит в 2005 год в состоянии стабилизации. С большой вероятностью эта стабилизация сохранится на протяжении всего года, как и уровень активности на рынке, и сложившийся уровень цен. Однако последствия ажиотажного роста цен в предыдущие годы могут дать о себе знать, в результате чего угроза нестабильности на рынке недвижимости остается.
Полученный прогноз подлежит своевременной корректировке по мере развития событий.
Далее приведем классификацию жилья по потребительским свойствам и характеристики жилья.
Жилой фонд Москвы можно разделить на 3 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).
Под комфортностью проживания понимаем такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.
Таким образом были выделены:
массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;
жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 13% в современном жилищном фонде;
элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.
Приведем характеристики жилья в Москве сегодня.
Оценить современное комфортное и элитное жилье в полном объеме принятой номенклатуры параметров, скорее всего, невозможно. Как правило, на рынке предлагается только гарантированный метраж общей площади. Тем не менее, имеющаяся статистика по квартирам этих классов вторичного рынка, а также некоторые детализированные проекты, позволяют понять особенности развития строящегося сегодня жилья повышенной комфортности и элитного жилья.
Рынок малоэтажной застройки в городской черте весьма специфичен. С одной стороны, дороговизна объектов резко сужает круг потенциальных потребителей. С другой стороны, объем предложения невелик, поэтому он вполне гармонирует со спросом. Предлагаемые объекты вынуждены конкурировать сразу с двумя категориями жилья: как с элитными квартирами и пентхаусами в многоэтажных домах, так и с охраняемыми коттеджными поселками в пригородах.
МОСКВА.
Абсолютное большинство москвичей живет в квартирах, которые могут быть лучше или хуже, расположены в более или менее престижных районах. Небольшая часть жителей столицы с высокими доходами предпочитает западный стиль жизни, выбирая жилье в пригороде на собственной земле. Но есть и третья категория (в которую, кстати, входят многие иностранцы), которая предпочитает объединить преимущества особняка и столичной инфраструктуры, покупая или арендуя коттеджи или таун-хаусы в черте города.
Новейшая история коттеджного строительства на территории Москвы берет начало в 1992 г. с возведения элитного поселка "Сетунь". Однако, отмечают специалисты, практически все первые поселки были предназначены исключительно для сдачи в аренду. Как таковой рынок коттеджей возник только в 1994 г
Современное положение в жилищном строительстве мы оцениваем как переход от многоэтажного индустриального государственного квартирного жилища, предназначенного для анонимного потребителя, где ведущие характеристики - однообразие и усреднённость, к рынку жилья, который базируется на категориях многообразия и свободы выбора для архитектора и потребителя, с индивидуальным проектированием жилища различных форм и видов домостроения, на основе малоэтажного жилища, приближенного к природе и человеку. Суть перехода в типологии состоит в смене ведущих форм жилища: монокультура многоэтажного коллективного жилого дома уступает место поликультуре индивидуального малоэтажного жилища.
Во всём мире давно пришли к не перспективности многоэтажного квартирного жилища как образца жилищного стандарта для постоянного проживания. На Западе многоэтажное жилище возводится, как правило, для частной аренды как доходный дом и для малосостоятельных семей в форме социального жилища. Для постоянного проживания основных слоёв населения проектируют индивидуальный малоэтажный дом - коттедж или особняк, который размещается в пригородах или за городом. Исключением является комфортабельное и высококачественное квартирное жилище, дополняющее загородный дом и являющееся по сути "вторым" жилищем.
Советский период жилищного строительства с 1920-х по конец 1980-х годов характеризуется в профессиональной архитектуре освоением социальных идей обобществления быта и "коллективного" жилища, что привело к оформлению жилища как архитектурно-пространственного комплекса. Обязательными компонентами жилища становятся квартиры, общественное обслуживание и благоустроенная территория. Градостроительная организация селитебных территорий принимает вид микрорайонной застройки. Особенностью периода стала всесторонняя разработка типологии многоэтажного многоквартирного жилого дома с экономичными квартирами и массовое индустриальное строительство на свободных территориях. Типология квартир учитывала только демографические факторы. Разнообразие квартир являлось результатом создания жилья для семей, отличающихся по величине и по родственным отношениям. Одновременно в народном домостроительстве продолжалась тема многокамерных, выражаясь языком этнографов, экономичных домов.
Эпоха реформ в последнее десятилетие ХХ в., во-первых, привела к осознанию бесперспективности многоэтажного жилища как структурообразующего в жилищном фонде страны, во-вторых, способствовала общественному признанию малоэтажного индивидуального жилищного строительства в виде усадебной застройки. Возведение многоэтажных квартирных домов продолжается в основном на внебюджетные средства с целью получения прибыли. Строительство малоэтажных домов с участками ведётся на средства застройщиков в городах и пригородах в больших объёмах. Причём малоэтажные дома строят как для сезонного проживания в садовых товариществах (дачи), так и для постоянного проживания (коттеджи и особняки). Народное домостроительство фактически остановилось. Типологическая наука пытается решить задачу обоснования архитектурной организации жилья для семей, отличающихся социальными характеристиками и уровнем достатка. Главной особенностью этапа стало качественное развитие темы односемейного дома на профессиональной основе по сравнению с предыдущими этапами. Это проявлялось в большей капитальности конструкций и дороговизне строительных материалов, в больших размерах помещений и дома в целом, в разнообразии и усложнённости планировочных и объёмных решений зданий, в поиске индивидуализации облика дома, в применении технически совершенных видов инженерного оборудования. При этом площадь участка имеет малую площадь (0,04 - 0,06 га).
Комфортабельное жилище включает в себя квартиры в так называемом "элитном" жилище, коттеджи и особняки. Многоквартирные дома с частными квартирами фактически становятся жилищными кондоминиумами. Односемейные дома создаются на принципах рационализм?