Реферат: Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразде­лить на следующие виды объектов недвижимости: земельные уча­стки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недви­жимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными до­мами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности социально-культурными объектами, капитало­вложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производствен­ного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади за­стройки, форме, уровню инженерного обустройства и местополо­жению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными метода­ми оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная вели­чина по конкретному виду использования или максимальное зна­чение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессион­ный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типич­ных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижи­мости с применением затратного метода, предусматривающего вы­читание восстановительной стоимости за минусом износа из теку­щей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оце­ночные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальны­ми участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков в рай­онах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индиви­дуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, уста­навливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозо­нам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастро­вую карту города и осуществляется ценовое зонирование террито­рии города, а именно формирование на основе полученных пока­зателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценоч­ных зон. Оценочной зоной является часть земель административ­но-территориального образования, однородных по функциональ­ному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осущест­вляется на основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей стоимости земельных участ­ков;

— территориальное единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с мик­розонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результата­ми функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчиты­ваются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности террито­рии для каждой городской зоны может учитываться влияние оп­ределенных групп факторов. Например, для селитебной зоны пер­востепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объ­ектам культуры и бытового обслуживания общегородского значе­ния.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудова­нием и благоустройством территории.