4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ланд­шафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, на­личие транспортных путей, удаленность от основных транспорт­ных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистиче­ского и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и эксперт­ных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к перифе­рийным районам города. При отклонении от этой тенденции уста­навливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления за­висимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на зе­мельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного само­управления. Органы местного самоуправления публикуют резуль­таты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубли­кованных данных. После обсуждения опубликованных результа­тов кадастровой оценки они утверждаются решением органа мест­ного самоуправления, вносятся в государственный земельный ка­дастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стои­мости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель , как состав­ной части комплексной программы кадастровой оценки недвижи­мости, могут использоваться для следующих целей:

-создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

-формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

-уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

-установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

-определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

-определения величины компенсационных выплат при изъя­тии земель для муниципальных нужд;

-обоснования наиболее рациональных и перспективных на­правлений городской застройки;

-информирования органов муниципальной власти и оказа­ния платных услуг различным субъектам земельного рынка;

-создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимо­сти, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а так­же необходимостью установления и учета ценообразующих факто­ров для каждого конкретного вида использования земель.

Методики оценки земли

Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактичес­кие продажи участков на соответствующем рынке или его сегмен­тах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверж­дения хотя бы одной стороной ее законности и экономической це­лесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зави­симости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участ­ка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит со­поставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена уве­личивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточне­ние цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых для сельскохозяйственного, промыш­ленного назначения и для жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах — цена за 1 фрон­тальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандарт­ных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходи­мости соблюдения правил зонирования по ограничению величи­ны здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отно­шения площади застройки к площади земельного участки.