Реферат: Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медиан­ной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения приме­няется в случаях, когда участки сильно отличаются один от дру­гого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно оди­накового размера, но сильно отличающихся по другим парамет­рам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ори­ентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит при-мерно 65% стоимости Прямоугольного участка с такой же грани­цей и глубиной.

Следующий способ оценки стоимости земельных участков ос­нован на определении соотношения продажных цен и потенциаль­ного или фактического валового дохода, получаемого от собствен­ности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных участ­ков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

• оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

• определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

• рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемно­жения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги для сравнения.

Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения соотношения между об­щей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Уста­новлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения об­щей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее состав­ными частями — земельным участком и строениями (улучшения­ми). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости едини­цы сравнения или базового участка для данного района.

Следующий метод получил название метода остаточной продук­тивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесен­ный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расхо­дов за три других фактора производства: труда — зарплаты, ко­миссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринима­тельских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, став­ка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капитали­зации дохода, при котором стоимость участка может быть опреде­лена как его способность приносить доход в будущем. Оценка зем­ли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью кото­рого осуществляется переход от величины текущего чистого дохо­да от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учиты­вается доля текущего доходя в полной стоимости участка.

Стоимость земли (С) определяется по формуле

С=Д/R,

где Д — величина чистого дохода;

Д — норма (коэффициент) капитализации.

Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обес­печить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложен­ный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая:

— на основе анализа денежных потоков (поступлений) по срав­нимым участкам за прошлые годы в сопоставимых услови­ях определяется потенциальный валовой доход;

— на основе фактических издержек составляется смета расхо­дов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуа­тационные и резервы;

— рассчитывается действительный валовой доход (эффектив­ный), получаемый путем вычитания из потенциального ва­лового дохода возможные потери, которые устанавливают­ся путем анализа соответствующих показателей на рынке;

— исчисляется чистый доход как разница действительного ва­лового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;

— чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный муль­типликатор. Его рассчитывают по формуле

Р_м =Ц_п : Д,

где Р_м — рентный мультипликатор;

Ц_п — цена продаж сопоставимых участков;

Д — арендная плата или чистый доход.

По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица РФ, междуна­родные неправительственные организации и иностранные юриди­ческие лица, имеющие земли в собственности, владении и пользо­вании.

Налогами облагаются земельные участки и земельные доли при общей долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственно­го назначения. Федеральные органы законодательной власти уста­навливают средние ставки с 1 га (1 м² ) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по райо­нам. Например, в Московской области установлена минимальная ставка земельного налога — за 1 га пашни, многолетних насажде­ний — 600 руб.; сенокосов — 200 руб.; пастбищ — 100 руб.

Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле

3=П х С х К,