Реферат: Будівельна галузь в Україні проблеми та перспективи розвитку

4. ПРОПОЗИЦІЇ ДО РОЗВ’ЯЗАННЯ ПРОБЛЕМИ

Отже, головна проблема будівельної галузі України є формування позабюджетних інвестицій.

На сьогоднішній день існує кілька можливих способів залучення ресурсів для кредитування бу­дівництва і придбання житла. Джерелами цих ре­сурсів зокрема можуть виступати:

• населення, яке потребує поліпшення житлових умов;

• підприємства, що бажають вирішити житлові проб­леми своїх співробітників;

• державні органи керування і місцеві адміністрації;

• фінансові інвестори.

Принципові схеми залучення коштів кожної з цих груп представлені у додатку Б.

Розглянемо більш докладно модливі пропозиції щодо розв’язання цієї проблеми з урахуванням досвіду інших країн.

Одним із видів фінансового забезпечення жит­лового будівництва може стати довгострокове кредитування, або іпотека. Іпотека – це застава землі та нерухомого манна для отримання в банку дов­гострокового кредиту. Сьогодні іпотека є найпоширенішим видом фінансових операцій у розвинутих країнах. Вкладання коштів в іпотечне кредитування будівництва житла можна віднести до найліквідніших банківських активів.

Сутність іпотеки зводиться до того, що:

1. Вартість житла, яке клієнт бажає збудувати, розбивається на дві нерів­ні частини – базову і термінову.

2. Базову вартість клієнт сплачує відразу за рахунок власних коштів, тоді як термінова гаситься за рахунок банківського або будь-якого іншого кредиту.

3. Отримавши житло і розрахувавшись із підрядником, клієнт займає його протягом певного періоду на правах оренди або найму. За цей час він повинен повернути банку (фактичному власникові отриманого житла) основ­ний борг і сплатити відповідні відсотки, причому борг, як правило, оплачуєть­ся рівними частинами.

4. Після завершення розрахунків із кредитором клієнт отримує замовлене та збудоване ним житло у повну власність. При неспроможності повернути кредит застава, під яку він брався, відчужується і продається з аукціону.

Нині в світі існує кілька моделей іпотечного кредитування житлового бу­дівництва, найпоширеніші з них американська та німецька.

Американська схема іпотечного кредитування будується на основі банків­ського кредиту. Вона не пов'язана з конкретним об'єктом будівництва. Най­поширенішим видом позички є "позичка-вартість" – 50% з терміном 5 років.

Німецька іпотечна модель менш гнучка, вона заснована не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Для цього утворюються товариства колективних вкладів у нерухомість.

Іпотека широко використовується в інших пост соціалістичних країнах. Так, після прийняття закону "Про іпотеку" було створено Російську іпо­течну асоціацію, куди увійшли 40 суб'єктів Феде­рації. Зараз працюють з Урядом над створенням механізму стимулювання банківської системи з надання кредитів під невеликий для середнього класу відсоток. Крім цього, у державній Думі Росії вна розгляді проект закону про надання пільг фі­зичним та юридичним особам, які займаються ін-вестнційио-будівельгюю діяльністю.

У столиці Російської Федерації м. Москві головним засобом за­лучення коштів населення для виконання будівельних робіт є міська держав­на житлова облігаційна позика, яку надає департамент муніципального житла, а обслуговує генеральний менеджер – комерційна банківська установа, що уклала з емітентом відповідну угоду.

Фінансові ресурси з'являються від продажу населенню спеціальних імен­них цінних паперів – облігацій, які гасяться тільки збудованим житлом і тільки за пакетним принципом. Саму позику забезпечує житловий фонд, до структури якого входять зас­тавний фонд (для забезпечення емісії), резервний фонд (для погашення облі­гацій) та страховий фонд (для оперативного продажу з метою поповнення фі­нансового резервного фонду). Для забезпечення ліквідності облігацій емітентом створюються окремі фінансові резерви, які формуються за рахунок страхового фонду у встановле­ному порядку. Особи, що придбали пакет облігацій, еквівалентний загальній площі заяв­леного ними житла, мають право на отримання замовлення шляхом погашен­ня емітентом належних їм облігацій. Облігації продаються, викуповуються і гасяться за цінами, що визнача­ються у порядку, встановленому відповідними документами.

Наступна інвестиційна схема – система комбінованого інвестування “Комбінвест”, яка широко використовується у Білорусії та Росії, і є своєрідним гібридом американської іпотеки і німецьких будівельних заощаджень. У цій системі, окрім клієнтів, об'єднаних у громадську спілку споживачів, підрядника (головного менеджера) та банківської установи, беруть участь страхова компанія та виконком місцевого органу самоврядування. Фінансування будівництва здійснюється за рахунок різних джерел, у тому числі: бюджетних коштів виконкомів місцевих органів самоврядування; влас­них коштів громадян, що бажають збудувати житло, а також підприємств, де вони працюють; коштів приватних інвесторів; безоплатних субсидій; кредитів; виручки від продажу частини збудованого (не більш як 30%) житла за комер­ційними цінами; виручки від ф'ючерсного продажу житла, що належить клієнтам на правах власності, за комерційними цінами і т. ін.

"Комбінвест" реалізується таким чином: учасники інвестиційного процесу (громадяни) шляхом періодичних (що­місячних або щоквартальних) внесків накопичують відповідні кошти на спеці­альному рахунку генерального менеджера в банку. Окрім цього, вони мають і натуральний еквівалент, тобто певна частина загальної площі пропорційна накопиченим коштам. Таким чином, діє подвій­ний захист від інфляції: по-перше, доларовою індексацією, по-друге, гаранто­ваним забезпеченням нерухомістю. У разі відмови від участі в інвестиційному процесі клієнт отримує певний грошовий прибуток. Після того як вартість вкладу досягла 50% від вартості житла, клієнт має право вибрати конкретну квартиру (конкретний будинок) із тих, що будують­ся в даний момент головним менеджером. Для отримання права на оренду вибраного житла по завершенні будівництва клієнт у період виконання буді­вельно-монтажних робіт додатково сплачує 20% вартості.

Третім сопособом інвестування будівництва у Білорусі є система надання субсидія, тобто одноразових безоплатних коштів, що надаються державою малозабез­печеним верствам населення, які потребують-поліпшення житлових умов, а таких (станом на січень 1999 р.) налічувалося у республіці близько 650 тис. сімей.

На практиці розмір субсидії становить від 70 до 75% вартості будівництва. Оскільки чеками "Житло" можна, як переконує досвід, покрити не більш як 20 – 25% від вартості будівництва, питома вага базової субсидії має станови­ти 50%. Однак надалі, при зростанні прибутків громадян, ця цифра зменшува­тиметься.

Підбиваючи підсумок, неважко здогадатися, що розглянута система роз­рахована на бідні верстви населення.

5.ОБГРУНТУВАННЯ ПРОПОЗИЦІЙ ТА ВИБІР АЛЬТЕРНАТИВ

Не можливо сказати однозначно, який спосіб залучення позабюджетних інвестицій спрацює за умов економіки України.

Світовий досвід переконує, що одним із механізмів розв'язання житлових проблем у ринкових умовах господарювання є житлова іпотека. В Ук­раїні досить успішно може використовуватися змішана модель – це синтез американської класичної і німецької моделі іпотечного кредитування житла з додаванням української компоненти.