Реферат: Будівельна галузь в Україні проблеми та перспективи розвитку

На мою думку, для пожвавлення іпотечного ринку необхідні оздоров­лення фінансової ситуації та врегулювання законодавчої бази. Незважаючи на тс, що, нарешті, прийнято Закон "Про іпотеку", нині закладено супереч­ності у Цивільному і Житловому кодексах: якщо позичальник не повертає кредиту, то закладене майно (в даному разі це придбане в кредит житло) має відійти з торгів, що суперечить праву кожного громадянина на житло. За за­коном про іпотеку виселяти людину не можна – у найскладніших випадках доводиться не виселяти, а переселяти (позичальник отримує різницю між ринковою вартістю квартири й закладом, який не повинен перебільшувати 60-70% тієї вартості).

Система житлових заощаджень громадян в Україні повинна включати такі складові:

- впровадження житлово-будівельних вкладів населення є подальшим використанням цих вкладів на будівництво та придбання житла;

- для збереження вкладів від знецінення держава щорічно гарантує вкладникам видачу премії у розмірі не нижче від рівня інфляції за рік;

- термін накопичення вкладів становить не менш як 5 років, після чого вкладник може отримати пільговий кредит у розмірі не меншому за 3-кратну величину вкладу з виплатою відсотків не вище ніж 3% річних;

- строк повернення кредиту повинен бути не менше ніж 20 років, а суми, сплачені на погашення кредиту, і відсотки по ним вилучатися з оподаткованого доходу при заповненні декларації про доходи, одержані з 1 січня по 31 грудня поточного року або за інший період звітного року, що подається до Державної податкової адміністрації за місцем проживання;

- для зацікавленості банків у здійсненні кредитування житла прибуток, одержаний від вказаних операцій, не повинен оподатковуватись, а втрати банків від різниці між обліковою ставкою та ставкою відсотків за кредит слід відшкодовувати з бюджету.

Іпотека могла б значно оздоровити і соціальну, і економічну ситуацію в країні. Якщо б пересічний громадянин міг придбати квартиру в кредит, це пе­ретворило б нерухомість із малоліквідного на першокласний товар та вивело б будівельний комплекс України із кризи, в якій він на сьогодні перебуває.

6. ЗДІЙСНЕННЯ ПРОПОЗИЦІЙ УРЯДОВИМИ ТА НЕУРЯДОВИМИ ОРГАНІЗАЦІЯМИ

На державному рівні в Україні діють дві інвестиційні схеми.

Основою для впровадження в життя системи регіональних гарантій став Указ Президента України "Про проведення експерименту в кредитуванні житлового будівництва» в сільській місцевості Вінницької області, яким, було встановлено, що відсоткова ставка приймається на рівні 15%. Під цю ставку уповноважений банк надає позичальникам кредити. Ресурси самою банку формуються :іа рахунок таких дже­рел: кредиті» Нацбанку України (під 25–30% річних); заощаджень позичаль­ників; коштів суб'єктів підприємницької діяльності тощо.

Трохи інша схема – система житлової позики – була впроваджена у Лу­ганській області згідно з Указом Президента України "Про проведення на ба­зі Луганської області експерименту по відпрацюванню механізмів довгостро­кового кредитування житлового будівництва". Суть цієї схеми зводиться ось до чого: область отримує від Нацбанку цільовий безвідсотковий кредит (під гаран­тії бюджету) та емітує його (емітент – обласна рада) у цільові житлові облігації.

Розмір відсотків за кредит становить 3–5% річних, а термін погашення боргоних зобов'язань нормативне не обмежується. Він залежить виключно від розміру кредиту і можливостей позичальника.

Держбудом розроблено проект програми жит­лового будівництва до 2005 р. в розрізі регіонів з урахуванням добудови 10 млн. м² житла, припи­неного будівництвом через відсутність фінансу­вання, а також реконструкції 5-поверхових пов­нозбірних будинків перших масових серій. Зроб­лено баланс виробництва основних будівельних матеріалів та трудових ресурсів. Однак, в умовах невизначеності джерел фінансування цей доку­мент вірніше назвати "прогноз-програма". Прогнозно запропонована наступна структура джерел фінансування: державний бюджет - 5 %, місце­вий- 12%, державне кредитуваніія-5%, іпотеч­не та інші види кредитування - 25 Уо, кошти насе­лення – З0 %, кошти підприємств - 20 %, інші джерела фінансування - 3 %. Програма впровадження заходів, спрямованих на стабілізацію роботи будівельного комплексу, надана у додатку В.

На регіональному рівні кредитуванням купівлі квартир займається цілий ряд бан­ків: "Аркада", Ощадбанк, "Київ-Приват", "Правекс-банк" та інші. Ініціато­ром програми продажу нерухомості в кредит виступає не продавець, а сам фі­нансовий заклад, який надає кредит (за винятком лише банку "Аркада", який є дочірньою структурою продавця – будівельної компанії "Київміськбуд").

Більшість банків надає кредит на оплату значної частини вартості нерухо­мості й на довгостроковий період. Так, кредит може сягати 70% вартості квартири і видаватися на строк у середньому від 2 до 5 років. Наприклад, у банку "Київ-Приват" кредит надається на 5 років під 18% у ВКВ, максималь­ний розмір кредиту – 70% від вартості квартири. Клієнт Ощадбанку може виплачувати вартість іпотечного кредиту протягом 10 років під 14% річних теж у ВКВ, а банку "Аркада" – цілих 30 років під 10,5% річних, максимальний розмір кредиту 60% від вартості квартири.

Особливий інтерес представляє собою програма співпраці ХК “Київміськбуд” та банку Аркада. За допомогою залучених АКБ "Аркада" 130 млн доларів приватних інвестицій холдинг "Київміськбуд" збудував 5000 квартир, 15 тисяч киян вже відсвяткували новосілля. 30% усього житла в Україні, спорудженого підрядним способом, припадає на Київ, а в столиці 99% усіх підрядних робіт здійснив "Київміськбуд". На базі Холдингової компанії “Київміськбуд” проводиться економічний експеримент щодо відпрацювання нових організаційних форм та механізмів стимулювання житлового будівництва і розширення можливостей соціального забезпечення населення України, який передбачає залучення коштів фізичних осіб на пенсійні вклади з наступним їх спрямуванням на довгострокове кредитування будівництва житла.

У 2000 році набула подальшого розвитку підтримка спорудження житла для молодих сімей та сільських забудовників за програмою “Власний дім” шляхом кредитування з державного бюджету у сумі відповідно 70 і 10 млн. гривень. Проведено реформування Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з розширенням його можливостей залучати на кредитування не тільки бюджетні кошти.

Будівельні організації і підприємства набули подальшого досвіду діяльності у ринкових умовах. Цьому сприяв, зокрема, завершений на початку 2000 року проект за програмою ТАСІS “Післяприватизаційна підтримка підприємств будівельної галузі України”. В результаті його реалізації здійснена пілотна реструктуризація 4-х будівельних організацій (ЗАТ “Київінвестбуд”, АТ АБО “Львівміськбуд”, ВАТ “Південстальмонтаж” (м.Сімферополь) та Трест реконструкції і розвитку (м.Дніпропетровськ); проведено 11 семінарів у різних регіонах України з питань зарубіжного досвіду діяльності у ринкових умовах та реструктуризації підприємств. Навчанням охоплено більше 1 тисячі керівників та спеціалістів будівельних, проектних та інших організацій і підприємств, а також центральних та місцевих органів виконавчої влади.

7. НЕОБХІДНІ РЕСУРСИ ТА УМОВИ

Для повноцінної перебудови за ринковими принципами будівельної галузі України потрібно створити, перш за все, відповідне правове та нормативне поле. Прийнято такі фундаментальні Закони, як: “Про планування і забудову територій”, “Про архітектурну діяльність”, “Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об’єктів”, “Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі ХК “Київміськбуд”, “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва”; постанови Кабінету Міністрів України “Про визначення вартості будівництва”, “Про встановлення граничного розміру залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів”, “Про іпотеку”. Затверджено Урядом Положення про порядок передачі права на завершення припинених будівництвом об’єктів житла, “Прогноз розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки” тощо.

Для будівельного комплексу України життєво необхідним е прийняття закону про відиосиии між замовником і підрядником, внесення змін до зако­ну про ПДВ в частині звільнення від сплати цього податку із обсягів будівельно-монтажних робіт, які виконуються на об'єктах будівництва, рекон­струкції, ремонту та проектування житла, яке бу­дується за рахунок всіх джерел фінансування, а також щодо пропорційного зменшення податку на землю під тимчасово законсервованими ви­робничими потужностями будівельників та бага­то іншого.

Для мінімізації втрат потрібно також враховувати у роботі настпуні ризики:

- політичні. Можливий розв’язок: довгострокові вкладення учасників програми мають статус коштів, які перебувають у довірчому управлінні банку. За­лучення й використання коштів учасників програ­ми враховується на окремому балансі. Відповідно, у консолідованих учасників програ­ми виникає виняткове право на відповідні активи.

- інфляційні та фінансові ризики , багато в чому зумовлені невизначеністю динаміки цін і номінальних доходів населення. Відповідно, інвестиційний банк, наприклад, "Аркада" теж змушений раху­ватися з поточним станом співвідношення темпів динаміки цін і курсу долара США.Є ще одна проблема інфляційних ризиків. Так, ринкова вартість житла, без урахування інфляції, з багатьох причин може зростати або спадати. Очевидно, що необхідна якась вартісна одиниця стабільної купівельної спроможності, що не підлягає інфляції. Такою одиницею став одін (одиниця інвес­тування), яку розробив банк "Аркада". Використання одіна як універсальної одиниці об­ліку дає можливість вести точний облік коштів, які банк залучить у майбутньому, і коштів, які банк у май­бутньому направить ХК "Київміськбуд".

- комерційні ризики

1. Ризики, пов'язані зі зміною кон'юнктури ринку

Ступінь впливу ризиків, пов'язаних зі зміною кон'юнктури ринку, значною мірою зумовлено дво­ма причинами: тривалістю будівельного циклу і бра­ком оперативної інформації про зміни платоспро­можного попиту.

2. Ризик, пов'язаний з можливою нестачею ви­ручки від реалізації застави для погашення позики й процентів за неї