Реферат: Договор электроснабжения и аренды здания и сооружения

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

1.2.2. Обычные условия договора аренды здания или сооружения

Обычные условия - условия, установленные диспозитивными нормами, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора или в иной момент, если стороны своим соглашением не установили иное.

Диспозитивная правовая норма - установленное государством правило, предоставляющее его адресатам возможность выбора наиболее целесообразного, с их точки зрения, варианта поведения (действий) в конкретной ситуации, в пределах, установленных законодательством. Например, такую возможность дает следующая норма гражданского законодательства: "Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора". Данная диспозитивная норма предлагает участникам договора самим определить время возникновения прав и обязанностей сторон.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются в соответствии с ГК РФ (ст.616). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок..

Когда условие договора предусмотрено нормой, которая в соответствии с законодательством действует, если соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная правовая норма), стороны вправе своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме. Соглашение об исключении применения диспозитивной нормы должно быть оформлено письменно в тексте договора как самостоятельный пункт, желательно с точным указанием источника (законодательного или иного нормативного правового акта), в котором содержится соответствующая норма, и ссылкой на конкретные статью, пункт, абзац и т.п. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Когда условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Примерами обычных условий могут служить:

а) цена арендной платы;

б) сроки внесения арендной платы;

в) права и обязанности сторон;

г) действия арендатора при прекращении договора;

д) обязанности при случайной гибели или случайного повреждения имущества;

е) порядок расторжения договора;

ж) осуществление контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

з) соблюдение противопожарных, технических и санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к использованию здания;

и) срок аренды;

к) ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1.2.3.Случайные условия договора аренды здания или сооружения

Случайные условия - условия , которые изменяют или дополняют обычные условия. Они приобретают юридическую силу лишь в случае включения в текст договора.

Условиями договора определяются права третьих лиц на сдаваемый в аренду объект.

Условиями договора определяется право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Примерами случайных условий могут служить:

а) договоренности сторон о неустойке в размере 80% от арендной платы за три месяца

б) страхование рисков на сумму 10 000 рублей