Реферат: Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости

Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Если рассматривать методы с точки зрения трех известных подходов к оценке, то их можно разделить на следующие группы:

Элементы затратного подхода используются оценщиками в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход — основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т. д.). В связи с тем, что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных участков.

Этапы оценки:

определяются аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

♦спрос и предложение;

♦замещение;

♦пропорциональность;

♦зависимость.

Применение МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

♦наиболее простой подход;

♦статистически обоснованный;

♦предлагает методы корректировки;

--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--