Реферат: Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости

Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.

Предложение и спрос. При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

Последовательность применения метода

Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или другому диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:

- права собственности;

- условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);

- условия продажи (обычные, закладные и т.п.);

- состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);

- физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);

- экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);

- местоположение;

- возможное использование объекта после продажи;

- недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.

Область применения и ограничения метода

Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

ПРИМЕР.

Данные о сделках по продаже прав земельных участков

Местоположение участка	Целевое назначение участка (вид функционального использования)	Площадь, м²	Цена продажи, руб./м²
Аналог 1	Под строительство жилого дома	800	1,87
Аналог 2	Под строительство жилого дома	640	2,12
Аналог 3	Под строительство жилого дома с надворными постройками	900	2,0

Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 6 месяцев, предшествующих оценке. В табл. 2 приведены основные характеристики участков, влияющие на стоимость:

Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Показатели	Оцениваемый участок	Сопоставимые объекты
		Участок 1	Участок 2	Участок 3
Адрес	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.	?	1 500	1 360	1 800
Площадь участка, м²	800	800	640	900
Размер (масштаб)	Оптимальная площадь	Равный оптимальному	На 160 м² меньше оптимального	На 100 м² больше оптимального
Время продажи	—	6 мес. назад
Вид функционального использования по ГКОЗП	Земли под жилыми домами
Коммуникации	На границе участка
Вид зонирования (разрешенное использование)	Земли под поселением
Топография	Без особенностей
Особые условия участка	Без особенностей

Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. В следующей таблице приведены результаты корректировок на выявленные отличия:

Корректировки на выявленные отличия

Элементы сравнения	Участок 1	Участок 2	Участок 3
Цена продажи 1 м²	1,87	2,12	2,0
Права собственности, корректировка %	0
Скорректированная цена	1,87	1,87	1,87
Условия финансирования, корректировка	0
Скорректированная цена	1,87	2,12	2,0
Условия продажи, корректировка	0
Скорректированная цена	1,87	2,12	2,0
Время продажи, корректировка	+9,0	+9,0	+9,0
Скорректированная цена	2,03	2,31	2,18
Местоположение (оценочная зона), корректировка	1,1
Скорректированная цена	2,17	2,45	2,39
Размер (масштаб)	0	+2,5	–1,0
Скорректированная цена	2,17	2,51	2,37
Зонирование, корректировка	0
Скорректированная цена	2,17	2,51	2,37
Топография, корректировка	0
Скорректированная цена	2,17	2,51	2,37
Особые условия, корректировка	0
Скорректированная цена	2,17	2,51	2,37
Количество корректировок	3	4	3