розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду; другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.

В составе расходов на исполнительские действия есть постоянные, которые определены законодательством. К таким постоянным относятся:

• исполнительский сбор – 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);

• вознаграждение специализированной организации (комиссионера) – 5% от стоимости реализованного имущества (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1999 года № 459, г. Москва «О реализации конфискованного и арестованного имущества»).

К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже имущества. Например: налог на добавленную стоимость, налог на пользователей автодорог.

Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).

Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Такой анализ может побудить должника не доводить дело до судебного воздействия.

На практике при определении стоимости имущества должника в рамках исполнительного производства последний, третий этап расчета ликвидационной стоимости не производится. Получается, что определяется не принудительная ликвидационная стоимость имущества, а специальная стоимость имущества.

Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства

В ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. говорится: «…продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных…началах…Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации…»

В свою очередь, в ст. 447 Гражданского кодекса РФ определено: «…торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия…Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством». И далее в ст. 448: «…извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене…».

Закон не двусмысленно устанавливает, что для целей продажи имущества должника в рамках исполнительного производства для недвижимого имущества определяется начальная цена торгов. Начальная цена торгов и будет специальной стоимостью недвижимого имущества.

Справедливо упомянуть, что цена – это понятие, относящееся к обмену товара и представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар. В нашем случае начальная цена торгов – есть запрошенная сумма. Кроме того, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, в ст. 403 определяет обязательность прибавки стоимости к начальной цене: «…Судебный исполнитель объявляет торги несостоявшимися: 1) если на торги явилось менее двух покупателей; 2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения…». В практике проведения торгов эта надбавка именуется шагом торгов.

Отсюда напрашивается вывод: чем начальная цена торгов объекта недвижимости меньше нижнего предела предложенных на рынке аналогов, тем выше коммерческая привлекательность данного объекта, тем большее количество потенциальных покупателей будет привлечено на торги, тем самым будет с большей вероятностью обеспечена ликвидность объекта торгов.

Для иного имущества, чем недвижимое имущество, Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами (в ред. Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143), утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569, в ст. 9 определяют: «…прием товаров на комиссию оформляется путем составления документа (договор комиссии, квитанция, накладная и другие виды), подписываемого комиссионером и комитентом, в котором должны содержаться следующие сведения: номер документа, дата его составления; наименование и реквизиты сторон (адрес, расчетный счет, телефон комиссионера, паспортные данные или данные иного документа, удостоверяющего личность комитента); наименование товара; степень износа и недостатки бывшего в употреблении товара; цена товара; размер и порядок уплаты комиссионного вознаграждения; условия принятия товара на комиссию; порядок проведения и размер уценки товара; сроки реализации товара до и после его уценки; условия и порядок возврата комитенту не проданного комиссионером товара; условия и порядок расчетов между комиссионером и комитентом; размер оплаты расходов комиссионера по хранению товара, принятого на комиссию, если по соглашению сторон эти расходы подлежат возмещению…».

Таким образом, имущество должника переходит в разряд товара, а на товар должна быть определена цена. Для иного имущества должника, продаваемого в рамках исполнительного производства, специальной стоимостью, которую определяет специалист, будет цена товара.

Ничего другого в процессе определения стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства Закон не требует.

В оценочной практике не будет ошибок и неверных толкований в этом вопросе, если приведенный выше порядок найдет отражение в договоре на предоставление оценочных услуг между оценщиком и заказчиком – Управлением Министерства юстиции.

В договоре должно быть ясно написано: оценщик определяет специальную стоимость имущества, для недвижимости – начальную цену торгов, для иного имущества – цену товара для продажи на комиссионных началах.

Надо помнить, что по сути своей, специальная стоимость остается ликвидационной стоимостью, только без учета расходов на совершение исполнительных действий.

Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства

Оценка стоимости недвижимого имущества

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем ка­тегориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

• полезность;

• замещение;

• ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:

• остаточная продуктивность;

• вклад;

• возрастающая и уменьшающаяся отдача;

• сбалансированность (пропорциональность);