Реферат: Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

• экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

• зависимость;

• соответствие;

• предложение и спрос;

• конкуренция;

• изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это исполь­зование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

• юридически допустимо;

• физически возможно;

• финансово оправдано;

• наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные ре­зультаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объек­та, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использова­нии объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вы­полняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

• Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реаль­ных для данного участка способов использования.

• Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положе­ниям об исторических зонах и памятниках, экологическому законо­дательству.

• Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осущест­вимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

• Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомоч­ных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную те­кущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщи­ков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эф­фективное использование» подразумевает такое использование, кото­рое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово при­емлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определения специальной стоимости:

С_спец. = С_рын. х (1 - К_вын.) , где

С_спец. - специальная стоимость имущества;

С_рын. - рыночная стоимость имущества;

К_вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:

0 < К_вын. < 1

Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов. Таким образом:

НЦ_торг.. = С_рын. х (1 - К_вын.)

На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода: