Реферат: Оценка недвижимости затратным методом
На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль
стоимость недвижимости.
Задача № 2
Оценка недвижимости методом сравнения продаж (аналоговым методом)
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Можно выделить три основных этапа применения данного метода:
Выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;
Проверка информации о сделках;
Проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.
Исходные данные:
Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;
Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км.;
Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Таблица № 3 Расчет стоимости гаража методом сравнения
| Корректировка стоимости объекта | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | |||
| Стоимость аналогов | 910 | 920 | 870 | 980 | ||
| 1 | Размер, м2 | 320 | 340 | 420 | 280 | 400 |
| Величина корректировки | -0,004 | -0,02 | 0,008 | -0,016 | ||
| 2 | Расстояние от автозаправки | рядом | 3 | рядом | 5 | 10 |
| Величина корректировки | 2,40% | 0 | 4% | 8% | ||
| 3 | Материал изготовления | бет.блоки | бет.блоки | бет.блоки | бет.блоки | кирпич |
| Величина корректировки | 0 | 0 | 0 | 3% | ||
| 4 | Наличие коммуникаций | нет | нет | есть | нет | есть |
| Величина корректировки | 0 | -20% | 0 | -20% | ||
| 5 | Наличие отопления | есть | нет | есть | есть | нет |
| Величина корректировки | 10% | 0 | 0 | 10% | ||
| Итог корректировок | 12,00% | -22,00% | 12,00% | -0,60% | ||
| Стоимость после корректировки | 1019,20 | 717,60 | 974,40 | 976,08 | ||
| Коэффициент износа | 0,5 | 0,62 | 0,43 | 0,28 | ||
| К попр | 2,00 | 2,61 | 1,76 | 1,40 | ||
| Окончательная стоимость | 1747,98 | 2038,40 | 1872,00 | 1719,53 | 1361,97 | |
1.корректировка площади объекта:
(320-340)/50*0,01=-0,004;
(320-420)/50*0,01=-0,02;
(320-280)/50*0,01= +0,008;
(320-400)/50*0,01= -0,016.
2.корректировка № 2 тип постройки:
Стоимость объекта выполненного из бетонных блоков увеличивается на 3% по сравнению с кирпичными.
3.корректировка. Расстояние от автозаправки.
(5-7)*0,8 = -1,6;
(5-0)*0,8 = +4;
(5-1)*0,8 = +3,2;