Реферат: Оценка недвижимости затратным методом
Оглавление
Задача № 1. 3
Задача № 2. 3
Задача № 3. 3
Список использованной литературы.. 3
Вариант № 10
Задача № 1
Оценка недвижимости затратным методом.
Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.
Затратный метод выполняется по следующим этапам:
На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
4500м.кв. – площадь земельного участка
28,2д.е. – ставка земельного налога на 1 м.кв.
– стоимость земельного участка.
Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания рассчитаем таблицу № 1
| Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения | ||||
| Наименование работ | Стоимость в базовых ценах | Коэффициент пересчета | Стоимость в текущих ценах | |
| 1 | Проектно-изыскательные работы | 12,3 | 1800 | 22 140,00 |
| 2 | Дополнительные работы | 0 | 0 | 0,00 |
| 3 | Земельные работы | 6,9 | 8283 | 57 152,70 |
| 4 | Фундаменты | 41 | 7452 | 305 532,00 |
| 5 | Стены | 74,1 | 9093 | 673 791,30 |
| 6 | Перекрытия | 27 | 8830 | 238 410,00 |
| 7 | Кровля | 10,2 | 9909 | 101 071,80 |
| 8 | Полы | 20,5 | 7256 | 148 748,00 |
| 9 | Перегородки | 9,9 | 8314 | 82 308,60 |
| 10 | Лестничные марши | 3 | 64,72 | 194,16 |
| 11 | Окна | 9,7 | 7641 | 74 117,70 |
| 12 | Двери | 4,4 | 7441 | 32 740,40 |
| 13 | Отделочные работы | 27,2 | 10949 | 297 812,80 |
| 14 | Разные работы | 2,7 | 7958 | 21 486,60 |
| 15 | Отопление | 7,4 | 11307 | 83 671,80 |
| 16 | Водоснабжение | 0,21 | 11693 | 2 455,53 |
| 17 | Канализация | 0,47 | 12768 | 6 000,96 |
| 18 | Электромонтажные работы | 69,2 | 10087 | 698 020,40 |
| 19 | Водопроводные сети и водоводы | 7,1 | 10121 | 71 859,10 |
| 20 | Газовые сети | 0 | 0 | 0,00 |
| 21 | Канализационные сети | 2,3 | 9951 | 22 887,30 |
| 22 | Тепловые сети и горячее водоснабжение | 40,9 | 11931 | 487 977,90 |
| 23 | Дороги и тротуары | 18,95 | 8502 | 161 112,90 |
| 24 | Озеленение | 2,7 | 8502 | 22 955,40 |
| Итого прямые затраты | 3 612 447,35 | |||
| Накладные расходы | 18,4 | 664 690,31 | ||
| Итого: | 4 277 137,66 | |||
| Плановые накопления | 41,01 | 1 754 054,16 | ||
| Итого: | 6 031 191,82 | |||
| Временные здания и сооружения | 13,84 | 834 716,95 | ||
| Итого: | 6 865 908,77 | |||
| Среднегодовое зимнее удорожание | 4,5 | 308 965,89 | ||
| Итого: | 7 174 874,66 | |||
| Резерв на непредвиденные расходы | 3 | 215 246,24 | ||
| Итого: | 7 390 120,90 | |||
| Составление сментой документации | 1,5 | 110 851,81 | ||
| Итого: | 7 500 972,71 | |||
| Налог на добавленную стоимость | 18 | 1 350 175,09 | ||
| Итого по смете: | 8 851 147,80 | |||
Таблица 2-Данные для составления сметы расчета стоимости здания
| Наименование затрат | Величина процента |
| 1.Накладные расходы | 18,4 |
| 2. плановые накопления | 41,01 |
| 3. временные здания и сооружения | 13,84 |
| 4. среднегодовое зимнее удорожание | 4,5 |
| 5. резерв на непредвиденные расходы | 3 |
| 6. составление сметной документации | 1,5 |
| 7. НДС | 18 |
Восстановительная стоимость главного сооружения составит 8 851 147,8 д.е.
Далее определяется совокупный износ здания по формуле:
где СИ – совокупный износ издания;
И – коэффициент износа отдельного элемента здания;
d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 3
Таблица № 3-Расчет совокупного износа
| Наименование работ | Стоимость в текущих ценах | Удельный вес стоимости, %, d | Коэффициент износа, И | И∙d | |
| 1 | Фундаменты | 305 532,00 | 8,6476 | 3,9 | 33,7255 |
| 2 | Стены | 673 791,30 | 19,0705 | 5,85 | 111,5626 |
| 3 | Перекрытия | 238 410,00 | 6,7478 | 5,75 | 38,7998 |
| 4 | Кровля | 101 071,80 | 2,8607 | 13,5 | 38,6190 |
| 5 | Полы | 148 748,00 | 4,2101 | 17,5 | 73,6761 |
| 6 | Перегородки | 82 308,60 | 2,3296 | 7,3 | 17,0061 |
| 7 | Лестничные марши | 194,16 | 0,0055 | 4,5 | 0,0247 |
| 8 | Окна | 74 117,70 | 2,0978 | 16,9 | 35,4524 |
| 9 | Двери | 32 740,40 | 0,9267 | 15,9 | 14,7339 |
| 10 | Отделочные работы | 297 812,80 | 8,4291 | 21,8 | 183,7542 |
| 11 | Разные работы | 21 486,60 | 0,6081 | 0,0000 | |
| 12 | Отопление | 83 671,80 | 2,3682 | 16,9 | 40,0224 |
| 13 | Водоснабжение | 2 455,53 | 0,0695 | 29,4 | 2,0433 |
| 14 | Канализация | 6 000,96 | 0,1698 | 21,2 | 3,6008 |
| 15 | Электромонтажные работы | 698 020,40 | 19,7563 | 10,2 | 201,5142 |
| 16 | Водопроводные сети и водоводы | 71 859,10 | 2,0339 | 18,1 | 36,8127 |
| 17 | Газовые сети | 0,00 | 0,0000 | 0 | 0,0000 |
| 18 | Канализационные сети | 22 887,30 | 0,6478 | 13,05 | 8,4536 |
| 19 | Тепловые сети и горячее водоснабжение | 487 977,90 | 13,8114 | 50,7 | 700,2377 |
| 20 | Дороги и тротуары | 161 112,90 | 4,5600 | 7,4 | 33,7442 |
| 21 | Озеленение | 22 955,40 | 0,6497 | 8,15 | 5,2952 |
| Итого: | 3 533 154,65 | 100 | 1579,0784 |
Совокупный износ здания составляет 1579,1/100 = 15,79%
Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости главного сооружения умножим на 15,79%
8 851 147,8*15,79%=1 397 665,65 д.е.
На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.
--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--