Реферат: Оценка стоимости недвижимости 2

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполнен путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

6. Определение стоимости объекта оценки

При проведении оценки использованы затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

,

где K— коэффициент перевода; V— строительный объем здания; S— общая (полезная) площадь здания.

V=S х h

V=43,5х2,6+14,7х2,35=113,1+34,55=147,65

К= 147,65/58,2=2,54

Для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произведена индексация по следующей формуле:

где, ВС_тек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах; ВС₆₉ — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС; K_69-84 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.; K_84-91 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.; K_{91- N} — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.

ВС2010=26х1,236х1,6854х68,1=3688,43

Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:

,

где, ВС_{тек. скор.} — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах с учетом корректировок; ВС_тек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах 1969 г.без учета корректировок; K_Н — коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; K_ПЗ — коэффициент учитывающий прибыль застройщика; K_НДС — коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость

Расчет поправочного коэффициента K_Н учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет произведен в табличном виде (табл. 9).

Таблица 9

Расчет поправочных коэффициентов стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта