Реферат: Оживление ипотечного рынка, международный опыт и Российская практика

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

Все большее число российских предпринимателей из дворянского и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик, горнозаводских имений, строений производственного назначения. Крестьянский поземельный банк, приступивший к операциям 10.04.1883 г., имел право проводить следующие операции:

> выдачу крестьянам ссуды под покупаемые ими (по добровольному согла­шению с владельцами) земли;

> выдаваемые кредиты под купленные крестьянами без содействия банка земли для погашения обеспеченных на этих землях долгов по их покупке;

> ссуды выдавались не только дворянам, купцам, крестьянам, но и сельским обществам, отдельным поселениям, не составляющим целых сельских обществ, проживающим в имениях мещанам, постоянно занимающимся земледелием.

Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей.

В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как “чужое”, несмотря на истинно российские корни.

В последнее 15-летие вновь заметно растет потребность в развитии такого вида банковских операций, как ипотечное кредитование

1.3. Виды ипотечного кредитования/ипотеки

Условия ипотечного кредитования непосредственно различаются между собой, это может зависеть от многих признаков, законодательство той или иной страны, условия банка, а также различие внутри банковских программ, от целей заемщика и пр. Однако, говоря непосредственно о видах, в данной работе, предлагается классифицировать ипотечное кредитование, по предмету залога

Как уже обсуждалось выше, при ипотечном кредитовании кредит, возможно, брать как на приобретаемую недвижимость, при котором она переходит в залог к кредитору, так и под залог недвижимости уже имеющейся в собственности.

В первом случае все предельно ясно, вы приобретаете квартиру, дом, земельный участок или прочую недвижимость в собственность, при этом она поступает в ипотеку (залог) банку, как некий гарант вашей кредитоспособности. В случае, если вы по какой-либо причине не сможете выплачивать проценты по кредиту, банк в праве продать заложенную недвижимость и тем самым погасить ваш долг.

Более подробно рассмотрим случай залога уже имеющейся недвижимости. Когда ипотечное кредитование в России только появилось, кредиты выдавались лишь только под залог приобретаемой недвижимости. Но брать кредит под залог приобретаемой недвижимости не всегда удобно. Вот несколько примеров, когда кредит под залог имеющейся недвижимости становится более выгодным:

- Кредит на развитие бизнеса.

Можно получить кредит «на развитие бизнеса», под одни процентные ставки, а можно получить ипотечный кредит «под залог имеющейся квартиры», процентные ставки по которому будут меньше. Данный способ получения кредита, на сегодняшний день достаточно популярен у бизнесменов.

- Отсутствие первоначального взноса:

Сейчас банки кредиты без первоначального взноса практически не дают. Но можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Допустим, заемщику нужна квартира, стоимостью 3 000 000 рублей, а у заемщика есть квартира стоимостью 4 500 000 рублей. Заемщик может заложить имеющуюся квартиру, и получить до 70% её стоимости, то есть, в нашем примере, до 8 000 000 х 70% = 3 150 000 рублей.

Нужная заемщику квартира стоит 3 000 000 рублей, а кредит может быть до
3 150 000 рублей. Отсюда видно, что данного кредита хватает, чтобы купить нужную квартиру, не имея наличных денег на первый взнос.

- Покупка недвижимости за рубежом:

В ряде стран кредиты россиянам не дают. Однако, получив кредит под залог имеющейся недвижимости, данными денежными средствами можно воспользоваться для приобретения зарубежного жилья, обойдя тем самым волокиту с иностранными банками.

- Более низкая процентная ставка:

Иногда при покупке земли, коттеджа, квартиры в новостройке, процентная ставка
по кредиту выше, чем ставка по кредиту под залог имеющегося жилья.

Несмотря на ряд преимуществ, не стоит забывать о рисках, получаемых взамен.