Реферат: Оживление ипотечного рынка, международный опыт и Российская практика

Что касается приобретения недвижимости за рубежом или покупки новостройки, здесь ситуация менее рискованная, так как под залог одной недвижимости,

вы приобретаете достаточно дорогой и ликвидный объект, что существенно снижает риски.

Кредиты, выдаваемые под залог, имеющегося недвижимого имущества могут быть как целевые , так и нецелевые . Целевые кредиты - те, которые выдаются на определенные цели. Например, когда заемщик берет кредит хоть и под залог имеющегося квартиры, но на цели приобретения другой недвижимости: квартиры, коттеджа, земельного участка и т.д.

Процентные ставки по таким кредитам обычно ниже, чем по «нецелевым кредитам». Но банку нужно подтверждать целевое использование кредита. Например, купили другую квартиру - принесите документы в банк, чтобы подтвердить, что деньги потрачены по целевому назначению.

Нецелевые кредиты выдаются на различные нужды: принимает банк в залог имеющуюся недвижимость, выдает кредит, и не спрашивает, на что заёмщик собирается потратить деньги. Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, но зато не нужно подтверждать целевое использование, выданных кредитных средств.

Само понятие ипотека, по основанию ее возникновения можно разделить на два вида:

- Ипотека в силу закона;

- Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки. При переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Определяющим фактом, в этом случае для ипотеки в силу закона является получение денежных средств на приобретения или строительство объекта недвижимости в кредит или заем.

Ипотека в силу закона возникает в следующих четырех основных и распространенных случаях:

- Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

- Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

- Продажа в кредит.

- Рента.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Основным отличием легальной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке . Как прокомментировал адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Антон Лебедев: «Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона является ипотекой в силу договора». В своем материале: «Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"? Он также рассказывает, что ранее нежилая недвижимость была исключением – залог нежилой недвижимости осуществлялся только на основании догов