Учебное пособие: Іпотечне кредитування

> регулярне одержання доходу від володіння нерухомістю, що не потребує від одержувача підприємницької діяльності;

> довічне утримання;

> передача управління;

> введення (зняття) сервітутів та Інших обтяжень;

> страхування (різноманітних форм і різноманітних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості).

Усі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони є складовими ринку нерухомості.

2.2.4. Функції ринку нерухомості

Функціонування ринку нерухомості як елемента ринкової структури характеризують особливості, які наочно розкриваються через його функції. Виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей.

До основних належать такі його функції:

1. Інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених суб'єктів інформацією про поточну кон'юнктуру ринку (структуру попиту і пропозиції, ціноутворення). При цьому в перехідній економіці гостро стоїть питання об'єктивності, актуальності та повноти такої інформації, що пояснюється запізнілим розвитком інформаційної інфраструктури ринк, нерухомості (спеціалізованих засобів масової інформації, інформаційно-аналітичних агенцій тощо).

2.Ціноутворююча. В умовах трансформаційної економіки формування ринку нерухомості пов'язане з наявністю значних цінових диспропорцій, існування яких зумовлено невідповідністю структури обсягам попиту та пропозиції. З розвитком ринку цінові диспропорції починають вирівнюватися і створюються умови для "ввімкнення" механізмів вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості.

3.Посередницька. На ринку нерухомості діють професійні посередники — ріелтори, оцінювачі, страхувальники, іпотечні кредитори та ін. В умовах перехідної економіки виникає ситуація, коли якісний та кількісний склад професійних посередників не повною мірою відповідає потребам ринку, що збільшує трансакційні затрати його учасників.

4.Регулятивна. Ринок нерухомості бере активну участь у перерозподілі ресурсів, спрямовуючи зусилля його учасників на дотримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів. При цьому повною мірою регулятивна функція починає проявлятися на вторинному ринку.

5.Інвестиційна. Ринок нерухомості є привабливим засобом збереження й збільшення капіталу, сприяє переведе до заощаджень і нагромаджень населення з пасивної форми запасів у реальний капітал, що приносить дохід власнику нерухомості. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків. На перших етапах формування ринку нерухомості в перехідній економіці інвестиції спрямовують переважно на придбання нерухомості споживчого характеру. В міру задоволення цієї потреби інвестиційні потоки починають спрямовуватися в сферу комерційної та промислової нерухомості.

Затрати, що несуть покупці і продавці нерухомості при укладанні договорів.

6. Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, підвищенні інтенсивності праці громадян, які планують стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єктів. Функція сприяє формуванню в суспільстві середнього класу, що є основою стабільності. Однією з форм прояву соціальної функції ринку нерухомості виступає соціалізація капіталу.

7.Стимулююча, суть якої — економічне заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу під час створення та використання нерухомого майна. Конкуренція сприяє високій діловій активності й пошук у нових можливостей ефективного управління капітальною власністю. На початкових етапах формування ринку нерухомості майно виконує двояку роль: є засобом нагромадження та заощадження доходів і сприяє легалізації незаконно зароблених коштів. Унаслідок цього суб'єкти ринку нерухомості проводять досить пасивну політику. Позитивні зміни в цьому напрямі з'являються зі зростанням конкуренції та зниженням дохідності пасивних операцій, що стимулює продуктивні інвестиції.

8. Сануюча. Ринок нерухомості дає змогу ліквідувати неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, сприяє банкрутству неефективних господарюючих суб'єктів. Ринковий механізм указує напрями пошуку, але не дає ніяких гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Визнають лише суспільне необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх і оплачує покупець.

Різноманітність функцій ринку нерухомості відображає специфіку товарів, що є в обігу на ньому. У зальному вигляді ринок нерухомості можна подати як систему економічних і правових відносин, що виникають завдяки взаємодії товарного та грошового обігу. Тому дуже важливим питанням є визначення суб'єктної структури цих відносин.

2. 2.5. Ринок нерухомості як саморегулююча система включає сім основних елементів: попит, пропозицію, ціну, менеджмент, маркетинг, інфраструктуру, ділові процедури

Таким чином, ринок нерухомості можна представити як:

> Ринок промислових об'єктів — для реалізації виробничо-технологічних процесів

> Ринок житла - для забезпечення житлових потреб населення

> Ринок земельних ділянок - для забезпечення сільгоспвиробництва, промислового та цивільного будівництва, рекреаційних потреб.

Ця обставина дозволяє характеризувати ринок нерухомості як різновид ринку послуг, але різновид дуже специфічний, що потребує для свого вивчення зваженого підходу, об'єднання принципів системного й індивідуального дослідження.

З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості — це інфраструктурна категорія, пов'язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерц ійної, соціальної, екологічної та іншої діяльності.

Узагальнюючи поняттєво-термінологічні підходи, можна зробити такі висновки. Соціально-економічна природа ринку нерухомості досить складна. Через відсутність вагомих теоретичних основ для його однозначної ідентифікації необхідно розглядати ринок нерухомості у взаємозв'язку із ринками товарів, Інвестицій і послуг.

Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру, і диференціювати його можна за різноманітними ознаками. Виходячи з триєдності сутності нерухомості як товару ринок нерухомості — це три базових сектори єдиного ринку нерухомості:

1. сектор розвитку (створення) нерухомості;---