Учебное пособие: Іпотечне кредитування

Емфітевта зобов'язується виплачувати власникові землі обумовлену винагороду за користування земельною ділянкою, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з користуванням нею, та справляти встановлені щодо неї повинності. Емфітевта зобов'язаний добросовісно користуватися земельною ділянкою відповідно до її призначення та не допускати її погіршення.

Супєрфіцій — це право користування земельною ділянкою або її частиною для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд І будівель.

Власник земельної ділянки має право надати її у супєрфіцій фізичній чи юридичній особі (суперфіціарію) безоплатно або за обумовлену плату.

Власник нерухомого майна (будівлі чи споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому всупєрфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування цією ділянкою.

Супєрфіцій може бути встановлений законом, договором або заповітом як на визначений, так і на невизначений строк.

Земельна ділянка, передана у супєрфіцій, має бути використана лише для забудови й не може бути погіршена.

При переході права власності на нерухоме майно до інших осіб набувач придбаває також право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах та в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна.

Законодавством установлено особливий режим землі як природного обмеженого ресурсу. Зокрема, державною власністю вважається вся земля, що прямо не передана в приватну і комунальну власність, тобто існує презумпція (припущення) державної власності на землю, що виключає можливість безгосподарного її існування. Тому ринковий оборот земель законодавче обмежується в загальних публічних інтересах.

Не можуть перебувати в приватній власності землі лісового й водного фондів, континентального шельфу і територіальних вод, надра, охоронювані або використовувані особливим чином території, ділянки насіннєвих станцій та ін. Не підлягають приватизації (про що йшлося раніше) землі загального користування в населених пунктах (площі, вулиці, парки, сквери, пляжі, водойми тощо), землі заповідників, ботанічних садів, оздоровчого й історико-культурного призначення і т.д.

Оскільки земля є одночасно не тільки специфічним засобом виробництва й об'єктом господарювання, а й найважливішим природним ресурсом, зміст права власності на землю визначається як цивільним, так і земельним законодавством з урахуванням лісового, водного й природоохоронного законодавства.

Державна реєстрація об'єктів нерухомості

На сьогодні процедура державної реєстрації нерухомості регламентується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, яке діє з метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття й Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно: В редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 № 6/5

Проект Закону України «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» стосується інтересів як усіx суб'єктів ринку нерухомості, так і державних відомств. Відповідно до цього закону створюються умови не тільки для захисту прав і законних інтересів суб'єктів ринку нерухомості, а й для створення майбутньої системи оподатковування та наповнення бюджету держави.

Основним завданням державної реєстрації об'єктів нерухомості є охорона прав їх власник, а також гарантія достовірної інформації про об'єкти нерухомості.

Усі об'єкти, що підлягають державній реєстрації й обліку, можна об'єднати в чотири групи:

> об'єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі житлово-цивільного, комунального, господарського, промислового та іншого
призначення, їх комплекси, приміщення, споруди або їх частини й інше майно, яке законом віднесено до нерухомого);

> права всіх форм власності (у тому числі державної, приватної, спільної — часткової або сумісної, а такс ; право повного
господарського відання, оперативного управління ними та інші відповідні права на нерухомість, якщо інше не передбачене
Законом. У випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації підлягають права щодо користування і здійснення
інших прав на об'єкти нерухомості);

> інші речові права;

> обтяження прав власності на нерухомість.

На відміну від права власності речові права осіб, що не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам. Інші речові права — це сервітути, емфітевзис та інші права. За своєю правовою природою вони є абсолютними, тобто суб'єкти таких прав можуть здійснювати свої правомочності самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть у випадку переходу права власності на суб’єкт нерухомості до іншої особи речові права осіб, що не є власниками, не припиняються, І вони можуть продовжитисвої правомочності (дії) відносно майна. Тому будь-яке речове право, регламентоване новим Цивільним кодексом України, повинно бути зареєстровано.

Четверту групу об'єктів реєстрації складають обтяження прав власності на нерухомість; щодо здійснення розпорядження й інших повноважень власника об'єкта нерухомості, які випливають Із його застави (іпотеки), ухвали суду або господарського суду про забезпечення позову, постанови слідчого про вжиття заходів для забезпечення цивільного позову і конфіскації майна, заходів охорони спадкового майна та заборони відчуження нерухомого майна.

Об'єкти нерухомості і права на них, зареєстровані до набрання чинності Законом, вважаються зареєстрованими належним чином. Об'єкти нерухомості та права на них, які виникли до набрання чинності Законом, але не були зареєстровані, підлягають реєстрації відповідно до вимог Закону.

Державній реєстрації об'єктів нерухомості й прав на них передує обов'язкове обстеження цих об'єктів, а також перевірка наявності матеріалів інвентаризації, підготовлених органом технічної інвентаризації, який проводить державну реєстрацію.

Суб'єктами державної реєстрації є власники об'єктів нерухомості (фізичні та юридичні особи), володар прав на нього (користувачі, власники сервітутів та ін.), з одного боку, й органи, шо здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, — з іншого.

Державна реєстрація об'єктів нерухомості, які належать державі, здійснюється за державними підприємствами, установами та організаціями, на балансі яких перебувають такі об'єкти і яким передано право повного господарського відання щодо них. Державна реєстрація об'єктів нерухомості, що належать державі, а право оперативного управління ними передано державним підприємствам, організаціям та казенним підприємствам, здійснюється за цими підприємствами й організаціями. Обмежені речові права реєструються за їх володарями.

Юридичні ознаки об'єкта нерухомості

Для створення ринку нерухомості необхідно юридичне оформити нерухомість, тобто відповідно до затверджених форм кожному об'єкту нерухомості повинен бути присвоєний ідентифікаційний (кадастровий) номер — стиснуте цифрове вираження набору характеристик об'єкта нерухомості, що виключає змішання (ототожнення) даного об'єкта нерухомості з іншим. Це своєрідне цифрове ім'я конкретного об'єкта нерухомості. Закон визначає ідентифікаційне (кадастрове) позначення — закодований номер, який присвоюється кожному об'єкту нерухомості при його державній реєстрації прав і який не може повторюватися на території України.

В основному кадастровий номер оснований на винятковості просторово-географічного розташування кожного об'єкта нерухомості, що підлягає реєстрації. Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) — це вказівка ознак конкретного об'єкта нерухомості, на підставі яких даний об'єкт може бути виділений з маси однорідних речей із наступним цифровим вираженням ряду його характеристик (в основному просторово-географічних) за встановленою схемою. Кадастровий номер зберігається доти, доки об'єкт нерухомості, якому він був присвоєний, існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права. У випадку поділу, злиття, виділення об'єкта нерухомості знову утвореним об'єктам (об'єкту) нерухомості присвоюються нові кадастрові номери.

Процес обліку об'єктів нерухомості включає технічний та економічний опис, а також юридичне виокремлення (індивідуалізацію) об'єкта нерухомості, у результаті якого об'єкт одержує технічні, економічні характеристики та юридичний статус, що дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості.