Учебное пособие: Іпотечне кредитування

3. сектор обороту прав на об'єкти нерухомості.

Сектор створення нерухомості відповідає за організацію системи розвитку об'єктів нерухомості, розвиток територій і безпосередньо розвиток об'єктів. Основні ознаки цього сектору в перехідний період: 1.слабка вивченість сектору ринку розвитку (створення);

2.висока складність пошуку управителя інвестиційним проектом (від укладання договору про наміри до здавання об'єкта
нерухомості в експлуатацію);

3.відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного й економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне устаткування й матеріали та ін.

Сектор управління (експлуатації) нерухомості відстежує ступінь впливу тих або інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх дохідність. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів нерухомості. При недостатній розвиненості сектору управління запит сектору розвитку передається безпосередньо із сектору обороту.

Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну об'єктів нерухомості.

Кожний сектор залежно від пов'язаних з ним фінансових потоків має свою привабливість, обсяг, динаміку, що розподіляються на:

> інвестиції капіталовкладень (розвиток об'єктів нерухомості);

> товарні відносини (фінансування обороту прав на нерухомість);

> доходи й податки (від договорів та експлуатації об'єктів нерухомості).

Тема 2. 3. Правове забезпечення прав власності на об'єкти

нерухомості

Правом власності на нерухомість є найбільш повне право, яке особа має на об'єкти нерухомості, й передбачає право володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості.

Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування особи над об'єктами нерухомості (числити на своєму балансі тощо).

Правом користування визнається юридично забезпечена можливість особи здобувати з об'єктів нерухомості їх корисні властивості для задоволення своїх особистих та майнових потреб.

Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю об'єктів нерухомості (відчуження за договором, передача в спадок, знищення і т.п.).

У власника нерухомості одночасно концентруються всі три названих правомочності. Але порізно вони можуть належати і не власникові, а іншому законному (титульному, тобто такому, що спирається на визначену юридичну підставу) володарю об'єкта нерухомості, наприклад орендарю. Останній не тільки володіє й користується нерухомістю власника-орендодавця за договором Із ним, а й вправі за його згодою здати нерухоме майно в під найом (суборенду) іншій особі, вчиняти дії, що поліпшують об'єкт нерухомості, тобто у певних межах розпорядитися ним. Однак варто відмітити, що сама по собі «тріада» правомочностей ще недостатня для характеристики прав власника.

Власник вправі передавати Іншим особам свої права володіння І користування чи володіння та розпорядження належного йому нерухомого майна, залишаючись його власником, наприклад при здаванні нерухомого майна в оренду. На цьому основана й передбачена можливість передати нерухоме майно в управління іншій особі, що не тягне за собою переходу до останнього (управителя) права власності на передане нерухоме майно; Управління є способом здійснення власником належних йому правомочностей, однією з форм реалізації права розпорядження, але зовсім не встановленням нового права власності на нерухоме майно.

У випадку, коли наявні документи підтверджують право власності на нерухоме майно в повному обсязі та не можуть бути заперечними, такий титул називається "чистим". Якщо ж право власності може бути на певних підставах оспореним, такий титул має назву "брудний".

Придбання права на неру хомість і володіння нею припускає наявність додаткових обтяжень, що покладаються на власника об'єктів нерухомості. Скажімо, реєстрації прав на земельну ділянку, що раніше перебувала в державній або комунальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на неї за забудовником, потрібне одержання дозволу на спорудження будинку, дотримання багатьох протипожежних, санітарних, будівельних та інших норм і правил.

Використання, права й інтереси інших користувачів і т.д. Це є не обмеженням його права власності на об'єкт нерухомості, а встановленням більш точних меж його змісту, що у будь-якому випадку не може бути безмежним.

Часто при здійсненні операцій із нерухомістю може передаватися набір прав та інтересів, які не є частиною нерухомості. Тому новим Цивільним кодексом України передбачено інші речові права на нерухомість, зокрема сервітути, емфітевзис та суперфіцій. Такі права належать особам, що не є власниками, однак мають можливість у тому чи іншому обсязі використовувати об'єкти нерухомості у своїх інтересах без посередництва інших осіб і власника, а іноді навіть усупереч його волі. Вони збері гаються при зміні владика, тобто слідують не за власником, а за самим об'єктом нерухомості, обтяжуючи його. Про це треба пам'ятати при укладанні договорів, оскільки наявність інших речових прав є певним обмеженням прав самого власника.

П) Сервітут — це право власників земельної ділянки і землекористувачів на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. В Земельному кодексі (гл. 16) закріплено 9 видів земельних сервітутів, перелік яких не є вичерпним. Це право проходу І проїзду на велосипеді, на транспортному засобі через чужу ділянку землі, право прокладання й експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, Інших лінійних комунікацій, право проходу до природного водоймища, розташованого на сусідній земельній ділянці, право напувати свою худобу з цієї водойми та ін.

Власник (користувач) ділянки, щодо якого встановлений сервітут, має право вимагати плату від осіб, в інтересах котрих такий сервітут установлений. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в установленому порядку (цей порядок такий самий, як і для державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою). Право земельного сервітуту не може бути предметом купівлі-продажу, застави і передаватися будь-яким способом особі, в інтересах якої він установлений.

Право обмеженого користування (сервітут) може бути встановлене і на інше нерухоме майно (будинки, будівлі, споруди тощо), обмежене користування якими необхідне для задоволення потреб використання цього нерухомого майна.

Земельні сервітути можуть установлюватися на визначений або на невизначений строк.

Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею з метою сільськогосподарського виробництва. Правовою підставою встановлення емфітевзису є договір_між_власником землі та особою, що виявила бажання користуватися у своїх інтересах цією землею для сільськогосподарського виробництва (така особа зветься емфітевтою). Договір про встановлення емфітевзису може бути укладений на визначений або на невизначений строк. Він може бути як сплатним, так і безоплатним.

Власник землі має право вимагати від емфітевти використання землі за призначенням, обумовленим у договорі, а також переважне право на викуп емфітевзису, що відчужується емфітевтою третім особам.

Власник землі не може перешкоджати користуванню землею, що передана ним у емфітевзис.