Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Имеет затратный метод и свои недостатки:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений.

6. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Преимущества у затратного подхода следующие:

1. Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

2. Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

- Технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;

- Оценка незавершенного строительства;

- Оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к.они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

- Оценка объектов на малоактивных рынках;

- Оценка для целей страхования и налогообложения;

- Если имеется недостаток информации для использования других подходов.

Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5. Расчет стоимости недвижимости;

6. Общая оценка имущества путем суммирования.

Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке 4.

Метод разбиения

Стоимость воспроизводства

Рисунок 4. Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.