Контрольная работа: по Экономике недвижимости

.

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;

.

Вопрос №3.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.

Решение.

1 мес.	2мес.	3 мес.
Доход от продажи	100	100	100
Фактор дисконтирования	0,9803	0,9612	0,9423
Текущая стоимость	98,039	96,120	94,232
Суммарная стоимость	288,391

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 288,391 – 180 = 108,391 тыс.руб.

ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков

Ответ: цена свободного земельного участка составляет 108,391 тыс.руб.

Вопрос №4.

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.

Определить итоговую оценку объекта недвижимости.

Решение.

Итоговая оценка объекта недвижимости определяется по формуле:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс) [1] , где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Тогда, для данной задачи:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс) = 930 х 0,4 + 1255 х 0,35 + 1127 х 0,25 = 1093 тыс.руб.

Ответ: итоговая оценка объекта недвижимости составит 1093 тыс.руб.

Вопрос №5.

В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год?

Решение.

Безубыточная загрузка объекта определяется как отношение расходов на содержание имущественного комплекса за определенный период к выручке, полученной от реализации этого комплекса за этот же период времени[2] .

Выручка от аренды комплекса определяется как произведение суммы аренды за один офис в месяц на количество офисов и на 12 месяцев.

Расходы на содержание имущественного комплекса определяются суммированием расходов на оплату труда, эксплуатационных расходов и прочих расходов.

Тогда, для данной задачи:

1.) Выручка от 7 офисов в год = 7*30000*12 = 2 520 000 руб.