Контрольная работа: по Экономике недвижимости

3.) Безубыточная загрузка объекта = 1 750 000/2 520 000*100% = 69,4 %

Ответ: безубыточная загрузка объекта составляет 69,4 %.

Вопрос №6.

Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение.

решим задачу используя доходный метод.

, где

ДВД – действительный валовый доход, тыс. руб.

ПВД – потенциальный валовый доход, тыс. руб.

Кп.н. – коэффициент потери доходов от недозагрузки, %

Кп.о. – ко-эффициент потери доходов от неоплаты, %

По данным задания:

ДВД = 540 Х (1 – 0,1) Х (1 – 0) = 486 тыс. руб.

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - ЭР.

Определение величины эксплуатационных расходов:

Эксплуатационные расходы включают в себя расходы на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости за минусом амортизации, а также иные виды расходов в виде налоговых платежей, страховых выплат и т.д.

Тогда по данным задания:

ЭР = ((160-40)+(520 Х 0,24)) = 120 + 124,8 = 244,8 тыс. руб.

ЧОД = 520 – 244,8 = 275,2 тыс. руб.

Базовая формула доходного подхода:

С = ЧОД / К, где

С - стоимость объекта недвижимости;
ЧОД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К - норма дохода или прибыли - это коэффициент капитализации.

С = 275,2 / 0,15 = 1834,66 тыс. руб.

Ответ: стоимость объекта недвижимости составляет 1834,66 тыс. руб.

Вопрос №7.

Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

Год	Остаток кредита на конец года, ден.ед.	Процентный платеж, ден.ед.	Платеж по основной сумме долга, ден.ед.
0
1
2
3
4

Решение.

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.