Контрольная работа: по Экономике недвижимости
- Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
- Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.
- kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
- kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Вопрос №10.
Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:
| Показатель | Супермаркет | Гостиница | Кинотеатр |
| 1 | 2 | 3 | |
| Стоимость новых улучшений, ден.ед. | 650 000 | 750 000 | 950 000 |
| ЧОД, ден.ед. | 105 000 | 126 000 | 130 000 |
| Коэффициент капитализации для улучшений, % | 12 | 16 | 12 |
| Коэффициент капитализации для земли, % | 10 | 10 | 10 |
Решение:
В решение этой задачи можно применить технику остатка для земли. Эта техника применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:
, где
V0 – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.
Vв – стоимость новых улучшений, ден. ед.
I0 – чистый операционный доход, ден. ед.
Rв - коэффициент капитализации для улучшений, %
RL - Коэффициент капитализации для земли, %
Произведем расчет:
1. V0 = 650 000 + (105000 – 650000 * 0,12) / 0,1 = 920000 ден. ед.
2. V0 = 750000 + (126000 – 750000 * 0,16) / 0,1 = 810000 ден. ед.
3. V0 = 950000 + (130000 – 950000 * 0,12) / 0,1 = 1110000 ден. ед.
При сравнении видно, что стоимость объекта недвижимости 3 выше и составляет 1110000 ден. ед., следовательно наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.
Ответ: наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.
[1] Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.
[2] Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
[3] Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
[4] Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.
[5] Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.