На основании объекта и целей исследования автор поставил следующие задачи:

-дать характеристику договора аренды (найма): его сущности и юридической природы;

-рассмотреть категорию аренды в российском гражданском праве и ее историческую ретроспективу;

-рассмотреть современное состояние в правовом регулировании арендных отношений;

- дать характеристику зданиям и сооружениям как объекта аренды;

-рассмотреть элементы договора аренды зданий и сооружений и его

особенности;

-рассмотреть содержание договора аренды зданий и сооружений;

-дать характеристику особенностям отдельных договоров аренды зданий и сооружений;

-рассмотреть основания прекращения договора аренды;

-рассмотреть право арендатора на возобновление договора аренды.

Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение субъектов данного договора, общие положения о договоре аренды и элементы договора.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений, который относится к числу классических договорных институтов.

Структура работы включает введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключения и приложений.

Теоретической основой квалификационной работы стали труды следующих авторов: Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гаврилов А.К., Завидов Б.Д. и других авторов.

Практической основой послужили материалы судебной практики.

Структура работы включает введение, основную часть, состоящую из двух глав и заключения.

В качестве методов исследования применялись следующие: изучение законодательных и нормативных актов, литературных источников, публицистических статей, монографий.

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Договор аренды (найма): сущность и юридическая природа

Характеристике арендного договора как элемента граж­данского права должно предшествовать корректное как в юри­дическом, так и экономическом аспекте определение этой фор­мы договорных отношений. Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видам договоров (например, договорам подряда, возмездного оказания услуг и т.д.), попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений путем сопоставле­ния ее с указанными юридическими категориями.

Очевидно, что наиболее близкими по содержанию к аренд­ным операциям являются отношения кредитования и отно­шения купли-продажи имущества.

Несомненное сходство договора аренды с договором куп­ли-продажи было подмечено уже давно и потому нашло от­ражение в законодательствах многих стран. Если по догово­ру купли-продажи покупатель приобретает право собствен­ности на купленную вещь, то при договоре аренды арендатор равным образом становится полным распорядителем продук­ции или доходов, которые извлечены им в результате исполь­зования арендуемого имущества. Арендатор получает в собст­венность все выгоды от нанятого в соответствии с договором аренды имущества, при этом собственник вещи в пределах срока договора на эти выгоды не имеет никакого права.

Однако необходимо отметить, что часть продукции, по­лученной в результате использования нанятого имущества, может передаваться арендодателю в качестве арендной платы, если это предусмотрено договором аренды. Данное положе­ние не противоречит определенной выше позиции, поскольку продукция является собственностью арендатора по крайней мере до тех пор, пока она не передана арендодателю1 .

Таким образом, между продукцией, получаемой с помо­щью арендованного имущества, и арендодателем прерывает­ся всякая связь; арендатор по договору аренды приобретает права владения, пользования и распоряжения полученными выгодами, т.е. приобретает право собственности на них. Здесь имеет место полная аналогия с договором купли-продажи, поскольку связь между вещью и выгодами, полу­ченными от ее использования, с одной стороны, и продавцом имущества, с другой стороны, уничтожается актом купли-продажи.

Договор аренды устанавливает для арендатора вещное право на все выгоды, которые вещь, не разрушаясь и не меняя вида, может дать при ее использовании (без потребления). Иными словами, арендованное имущество не должно менять­ся по основным характеристикам в процессе его эксплуатации арендатором и подлежит возврату в том состоянии, в кото­ром последний его получил с учетом нормального износа.

Между договором купли-продажи и договором аренды существует громадная разница, однако если попытаться вы­делить функции владения и пользования из категории собст­венности и рассматривать их как самостоятельные экономи­ческие ценности, то становится очевидным сходство данных между двумя договорами1 .

При договоре аренды арендатор, как и покупатель при до­говоре купли-продажи, получает от арендодателя право соб­ственности на выгоды от нанимаемого имущества, т.е. эти вы­годы приобретают особое экономическое значение и фактически становятся предметом покупки со стороны арендатора и предметом продажи со стороны арендодателя. Ситуация ос­ложняется только тем, что эти выгоды, не имея возможности существовать отдельно и находясь поэтому в связи с вещью, налагают на их собственника (т.е. арендатора) обязанность не разрушать и не изменять вида самой вещи, остающейся собственностью арендодателя.

Фактически сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод (например, про­дукции) от пользования имуществом; как и при договоре ку­пли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего ис­пользования. По сути, единственная разница между этими договорами состоит в том, что на нанимателя налагаются оп­ределенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества.

Необходимо пояснить различие между вещными и обязательственными правами. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное гос­подство в той или иной форме над вещью, т.е. объектом вещ­ного права является вещь. Обязательственное право дает од­ному лицу право требовать от другого совершения опреде­ленного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным.

Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приоб­ретаться по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных ус­ловиях по обоюдному согласию контрагентов.

При столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому. В мировой практике исторически сложились два подхода к определению юридической природы договора аренды.