Реферат: Договор аренды нежилого помещения 3

В данной работе перечислены наиболее значимые источники договор­ных отношений по аренде до издания в 1832 г. Свода законов Российской Империи, которым окончательно были сформи­рованы источники российского гражданского права. Надо отметить, что первоначально Свод законов не различал наем имущества и личный наем (контракт, подряд). Обособленное понятие имущественного найма (аренды) бы­ло зафиксировано лишь в 1882 г., когда Свод законов был переиздан.

Гражданские законы были разбросаны по всему Своду, поэтому в 1887 г. они были изданы особо и получили назва­ние Гражданского уложения (при этом нумерация и содер­жание статей оставались неизменными). В 1905 г. уложение было переиздано и в целом просуществовало в этой редакции до Октябрьской революции 1917г. Надо иметь в виду то об­стоятельство, что наряду с общим законодательством (Свод законов Российской Империи) в некоторых частях страны действовали местные законы (Польша, Финляндия, Бессара­бия, Прибалтика), которые часто устанавливали иные поло­жения по гражданскому законодательству. Отношениям найма (аренды) были посвящены 18 статей тома Х Свода законов в редакции от 1882 г., а также 8 статей в приложении к тому Х Высочайше утвержденного 19 февра­ля 1861 г. мнения Государственного Совета ("Об отдаче по­мещичьих земель в аренду"). В отношении местных законо­дательств, посвященных вопросам аренды, следует отметить Собрание гражданских законов губерний Царства Польского (раздел 8 "О договоре найма", ст. 1708 - 1831) и Свод местных законов губерний Остзейских (т. III, раздел 13 'Требования по договорам о предоставлении пользования", ст. 4025-4171)1 .

Ключевое определение категории найма (аренды) в Своде законов давалось в следующей формулировке. Имуществен­ный наем (аренда) - это договор, по которому одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью.

Субъектами отношений найма выступали:

• хозяин вещи (наймодатель);

• арендатор (съемщик, кортомщик и т.д.).

Все участники договора должны были удовлетворять тре­бованию правоспособности. Например, законодательство за­прещало лицам польской национальности брать в аренду имения, расположенные в западных губерниях Российской Империи. Определенные ограничения накладывались и на представителей ряда других национальностей2 .

Российское дореволюционное законодательство, в отли­чие от многих правовых систем Запада, не выделяло отдель­ные виды имущественного найма как с точки зрения объекта аренды (например, наем земли, недвижимости и т.д.), так и с позиции содержания договора (например, аренда для по­требительских целей, наем имущества с целью извлечения из него экономической выгоды).

Существенными принадлежностями договора назывались:

• условие о предмете договора;

• условие о сроке пользования;

• условие о размере вознаграждения. Приведем краткую характеристику этих условий.

Условие о предмете договора. Дореволюционное право устанавливало, что в аренду мо­гут быть сданы только вещи (имущество, но не права), при­чем непотребляемого свойства. Не могло выступать в качест­ве предмета аренды имущество, индивидуальность которого не имела значения (например, деньги). Отметим, что факти­чески до отмены крепостного права отдавать в наем можно было не только вещи, но и крепостных слуг. Только с сере­дины XIX в. в России были введены отдельные нормы о лич­ном найме (контракте, подряде), которые нашли отражение в Своде законов от 1882 г.

Законодательно были установлены определенные огра­ничения при отдаче в аренду государственного и церков­ного имущества. Например, монастырские здания не могли отдаваться в наем под торговые и трактирные заведения (ст. 1711,ч. 1,т.Х).

Кроме того, порядок осуществления сделок с недвижимо­стью, принадлежавшей дворянскому сословию (в том числе и сдача в аренду), регулировался еще и в зависимости от ее ви­да (исключение представляли собой операции с заповедной и майоратной недвижимостью).

Заповедная недвижимость могла быть учреждаема Высо­чайшим указом императора только для недвижимости по­томственных, знатных фамилий (ст. 478, ч. 1, т. X). Особен­ность любых сделок с заповедной недвижимостью заключа­лась в том, что для их осуществления необходимо было ис­прашивать высочайшее разрешение; кроме того, относитель­но заповедного имущества были запрещены любые операции, направленные на отчуждение, например продажа, дарение и т.д. Заповедная недвижимость также не подлежала судебным взысканиям и переходила к наследникам в полном составе без раздробления.

Майоратная недвижимость по существу представляла со­бой недвижимость заповедную с той лишь разницей, что она переходила по наследству только к старшему сыну (ст. 494 -512, ч.1, т.Х)1 .

Условие о сроке пользования. Указание срока аренды предполагалось необходимым в договоре с той целью, что упущение его могло быть истол­ковано как возможность пользования вещью вечно или воз­можность прекратить договор в любой момент. Однако само содержание договора аренды предполагало, по мнению рос­сийских юристов, лишь временное и достаточно четко опре­деленное в сроках пользование вещью. По разъяснению Правительствующего Сената в решении № 248 от 1868 г. опреде­ление срока аренды признавалось существенным, поскольку бессрочное пользование чужим имуществом, соединенное с вла­дением, фактически равнялось бы праву собственности. (Стро­го говоря, договор аренды, в котором продолжительность сро­ка не идентифицирована, нельзя считать недействительным; если в отдельном договоре конкретное время его окончания не определено, уместно предполагать, что оно наступает то­гда, когда одна из сторон потребует его прекращения.)

Кроме того, указание на срочность договора устанавли­валось законодательством с целью предотвращения распро­страненной в Росс