Определяющим является прежде всего нанятая вещь как материальный объект. Особенность второго подхода состоит в том, что договор аренды не устанавливает вещных прав между нанимателем и нанятой вещью, т.е. носит обязательственный характер. Продажа или отчуждение имущества автоматически пре­кращают договор аренды, заключенный между бывшим собственником имущества и нанимателем. В этом случае на пе­редний план выступает именно договор - существенным об­разом изменились статус его участников и условия хозяйст­вования, следовательно, действие соглашения прекращается1 .

Попытка разрешения данного противоречия упирает­ся прежде всего в порядок осуществления собственником сдаваемого в аренду имущества своих прав на него. Право собственности традиционно определяется как право абсолютного господства над вещью и включает в себя три право­мочия - владение, пользование и распоряжение. Право вла­дения - это возможность фактического обладания имущест­вом. Право пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадле­жать лицу, использующему данное имущество. Право распо­ряжения состоит в том, что собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противо­речащие законодательству и не нарушающие права других лиц (в частности, отчуждать имущество, уничтожить его и т.п.)2 . В некотором роде указанные правомочия не являются равноценными; наиболее значительным выступает право распоряжения. Не случайно традиционно право определения юридической судьбы имущества часто сопоставляется с пол­ным правом собственности на него.

Очевидно, что при сдаче вещи в аренду собственник иму­щества лишается прав владения и пользования вещью, одна­ко попытаемся определить, стеснен ли собственник имущест­ва в осуществлении основного для него права - права распо­ряжения. На первый взгляд какого-либо ограничения в рас­поряжении имуществом у арендодателя нет - он может продать его по своему усмотрению, нисколько не считаясь с мнением арендатора. Однако ограничение права распоряжения следу­ет рассматривать не только в контексте с продажей или иным отчуждением имущества, а прежде всего применительно к возможности арендодателя в любой момент удалить нани­мателя по своему усмотрению.

В этом случае наложение запрета (пусть и относительного) на возможность собственника имущества самостоятельно из­бавиться от арендатора в любой момент без возникновения каких-либо юридических затруднений устанавливает в сущ­ности вещный характер прав нанимателя.

Законодательство многих стран, в том числе и современное российское (ст. 619 Гражданского кодекса), устанавливает та­кое положение, при котором у арендодателя нет никаких воз­можностей расторгнуть договор аренды по своему усмотре­нию в том случае, если его контрагентом выступает добросо­вестный, т.е. соблюдающий все условия договора, арендатор.

Кроме того, вещный характер прав арендатора проявля­ется и при отчуждении имущества у первоначального собст­венника. Право арендатора - вещное право, следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или из­менения договора аренды; права нанимателя, как вещные права, превалируют над договорными отношениями между покупателем и продавцом-арендодателем, являющимися элементом обязательственного права1 .

Отметим, что большинство законодательств западно­европейских стран последовательны в определении прав добросовестного арендатора, однако не всегда корректны при сохранении договора аренды в силе в случае смены собственника объекта сделки.

Пожалуй, наиболее противоречиво в этой области было римское право, согласно которому договор аренды носил обязательственный характер. Это определялось тем, что сущность договора аренды, по мнению римских юристов, за­ключалась не в установлении для арендатора прав на вещь, а в предоставлении известной совокупности действий для участников сделки в составе, определенном договором. Вещь в договоре оказывалась как бы на втором плане; например, договор считался исполненным и в случае, когда вместо ус­тановленной первоначально вещи нанимателю предлагалась другая, равноценная.

В подтверждение трактовки арендного договора как эле­мента обязательственного права выступал также и порядок его осуществления при отчуждении имущества - "отдавший в наем землю или жилище при продаже их должен заботить­ся, чтобы нанимателю было дозволено пользоваться своим правом и после покупки, при несоблюдении этих условий на­ниматель может начать иск против продавца"1 . Автоматическое сохранение договора аренды в силе не было установлено законодательно, и, по сути, добросовестный арендатор не мог продолжать пользоваться арендованным имуществом в случае, если новый хозяин не пожелал бы ос­тавить имущество сданным в наем. Единственное право арен­датора - право на обращение в суд с иском к бывшему собст­веннику-арендодателю с требованием возмещения убытков.

Некорректность данного подхода заключается в том, что акт покупки (приобретение права собственности) рассматри­вался как первичное абсолютное обстоятельство. С этой точ­ки зрения все права третьих лиц на имущество при смене права собственности уничтожались; договоры, по которым возникли определенные обязательства, заключались с преж­ним собственником, следовательно, претензии должны были направляться к нему. В этом случае обязательственное (дого­ворное) право становится превалирующим по отношению к праву абсолютному (вещному праву).

Современные западноевропейские законодательства, в том числе и отечественное, пошли по иному пути. При смене соб­ственника на арендуемое имущество первичным является именно вещный характер прав арендатора на арендуемую вещь, т.е. покупатель имущества прежде всего должен поза­ботиться о правах третьих лиц на данное имущество, по­скольку они сохраняются в силе.

В то же время отдельные страны данную позицию четко не определяют. Например, современное немецкое законода­тельство (а ранее и германское законодательство XIX в.) ус­танавливает, что договор аренды сохраняется в силе при добровольной продаже имущества, но подлежит расторже­нию в том случае, если арендуемая вещь продается за долги прежнего хозяина-арендодателя. Данное положение весьма формально. Действительно, по своей природе публичная продажа на аукционе совершенно сходна с продажей вообще и фактически отличается только тем, что при ней имущество отчуждается не самим собственником, а иным лицом (в данном случае аукционистом), т.е. продажа за долги не может создать других правоотношений, кроме тех, которые устанавливаются актом любого приобретения имущества в собственность1 .

Таким образом, если акцентировать внимание только на правах владения и пользования, которые предоставляются на возмездной основе в течение определенного срока, то дого­вор аренды в данном понимании часто может фактически подменяться другими юридическими категориями, например договором возмездного оказания услуг. В частности, право собирать плоды в саду, бесспорно, несет на себе отпечаток поль­зования, однако это право не становится договором аренды только потому, что за него уплачивается вознаграждение и оно является срочным.

Договор аренды - это договор, по которому одна сторона (собственник имущества или уполномоченное им или зако­ном иное лицо) предоставляет на известный срок и за извест­ное вознаграждение индивидуально определенную вещь в пользование и владение другой стороне (арендатору), ко­торая в пределах срока договора приобретает, во-первых, право собственности на плоды, продукцию и доходы, полу­ченные в результате использования арендованного имущест­ва, и, во-вторых, неотъемлемое право пользования и владе­ния имуществом в течение срока договора1 .

В заключение отметим, что в юридической и учетной практике существует множество понятий и определений, ха­рактеризующих рассмотренные отношения - от общеупотре­бительных (аренда, наем, прокат, рента) до весьма специфич­ных (например, в русском дореволюционном праве - полов­ничество, кортомное содержание, чиншевый договор и т.д.).

Современное отечественное законодательство в комплексе арендных операций выделяет категории "прокат" и "лизинг" (подробно проблемам классификации и терминологии по­священы следующие страницы данной работы). В то же вре­мя термины "наем" и "аренда" признаются равнозначными и равноупотребительными.

Отметим, что правовые системы других стран часто не­обоснованно придерживаются иного мнения. Еще в римском праве понятия "наем" и "аренда" были разделены. Под най­мом (лат. - locatio) понималось владение и пользование ве­щью, выражаясь современным языком, для потребительских целей. Термин "аренда" (лат. - colonid) применялся в прило­жении к сделкам, в которых арендатор пользовался плодами от нанятого им имущества. Это различие имело свое значе­ние, поскольку при найме величина наемной платы в соот­ветствии с законодательством понижалась только в случае возникновения для нанимателя объективных препятствий для непосредственного пользования вещью (например, ее по­вреждения не по вине нанимателя)2 . При аренде величина платы могла быть изменена еще и при неурожае, в случае, когда арендованное поле или огород не приносили доста­точного количества плодов. Таким образом, назначение пользования имуществом (для потребительских или пред­принимательских целей) являлось определяющим при клас­сификации подобного рода сделок. Подобная схема принята и некоторыми современными за­падноевропейскими законодательствами. Например, немец­кое право различает пользование только вещью (miethe -прокат, наем) и извлечение из нее плодов (pacht - аренда).

В ряде стран различие между понятиями аренды и найма увязывается с классификацией объекта имущества. Так, в со­ответствии с австрийским законодательством в аренду мож­но взять сельскохозяйственное оборудование, а также землю; любое остальное имущество можно лишь взять в наем. В то же время каких-либо существенных различий по форме и со­держанию договора указанное обстоятельство не несет. В настоящей работе мы придерживаемся позиции, приня­той современным отечественным законодательством, - не разделяя в принципе категории "аренда" и "наем", тем не менее в силу сложившейся традиции для характеристики ука­занного комплекса операций в основном используется термин "аренда".

1.2. Категория аренды в российском гражданском праве: историческая

ретроспектива

Рассмотрим систему отражения арендных отношений в отечественном гражданском праве в исторической ретро­спективе. Прежде всего, необходимо отметить, что система рос­сийского дореволюционного права характеризовалась двумя основными чертами: преемственностью и заимствованием. Преемственность в регулировании правоотношений состояла в том, что более поздние источники русского права включа­ли в себя слегка переработанные или вообще оставленные без изменений законодательные акты, выпущенные ранее. На­пример, Свод законов Российской Империи от 1832 г. вклю­чал в себя ряд статей, изданных еще во времена царя Алексея Михайловича, Что касается заимствования, то эту черту, строго говоря, нельзя трактовать в полной мере как специ­фически российскую, поскольку законодательства многих стран в значительной степени дублировали друг друга. Тем не менее, действительно, отдельные статьи и положения из законодательств ряда Западных стран, в частности Франции и Германии, включались в отечественные нормативы прак­тически без переработки и надлежащего осмысления. Веро­ятно, не случайно видный русский ученый-правовед конца XIX - начала XX в. Г.Ф. Шершеневич, характеризуя специ­фику российского гражданского права, использовал даже более жесткий термин - поверхностное заимствование.

К первому получившему известность источнику русского права традиционно относят Русскую Правду Ярослава Муд­рого, большинство статей которой посвящено лишь уголов­ному праву. Система же гражданского права в те времена строилась в основном на обычаях1 .

Законодательно гражданские правоотношения были оформлены в Псковской и Новгородской судных грамотах XIV-XV вв., которые представляли собой постановления со­вета бояр, княжеские указы, постановления вече, а также за­конодательно закрепленные нормы обычного права Псков­ской и Новгородской феодальных республик. Именно в этих источниках впервые определялись правила относительно арен­ды имущества. Так, в Псковской судной грамоте приводи­лись три необходимых (существенных) условия договора о найме имущества (предмет найма, срок и вознаграждение хозяина). В роли арендодателя мог выступать лишь собст­венник имущества; отметим, что указанное условие просуще­ствовало в отечественном законодательстве до середины XIX в.

Предметом аренды могло выступать лишь недвижимое имущество (поля, луга, огороды и т.д.). Срок аренды уста­навливался по соглашению сторон, в то же время собствен­ник имущества имел право в любой момент времени рас­торгнуть договор, однако существовало требование: хозяин ни в коем случае не должен прерывать аренду до получения первого урожая. Вознаграждение осуществлялось исключи­тельно частью произведенных арендатором продуктов, од­нако предусматривалась возможность залога в виде скота или денег до получения урожая на арендуемом поле. В случае если арендатор не заплатил собственнику арендную плату, то на имущество первого" налагалось взыскание, а после его смерти обязательства переходили к наследникам, принявшим имущество1 . Относительно действий участников договора в случае порчи арендуемого имущества Псковская грамота не давала никаких указаний. Дело в том, что объектом арен­ды в то время могло выступать лишь поле или огород и, по-видимому, считалось, что физической порчи этих объектов практически быть не могло. Статья 51 Псковской грамоты давала возможность заключать договор аренды в письмен­ной или устной форме. Если договор заключался устно, то в случае возникновения судебного разбирательства в отно­шении объекта аренды для подтверждения условий этого до­говора необходимы были доказательства по меньшей мере четырех свидетелей.

В качестве первого оформленного источника не только уголовного, но и гражданского права в централизованном русском государстве выступали судебники царей Ивана III (1497 г.) и Ивана IV (1520 г.), отдельные положения которых продолжали применяться в системе российского гражданско­го права до середины XIX в. В данных законах были приве­дены статьи, в которых производился расчет прибытков и приплодов, полученных за известный период времени, при­чем некоторые формулировки статей дают основания пола­гать, что подобные расчеты делались в том числе и с целью определения величины арендной платы.

Следующим документом, в котором правила об аренде имущества получили дальнейшее развитие, следует считать Уложение царя Алексея Михайловича от 1649 г. Отдельные статьи Х и XVI глав данного Уложения были посвящены правилам совершения арендных сделок.

В аренду уже разрешалось сдавать и движимое, и недви­жимое имущество, а также лавки, дворы, торговые ряды. Срок аренды устанавливался договором, однако Уложение предписывало, что в случае найма земель у татарских, чу­вашских, башкирских и ряда других князей договор не дол­жен был заключаться на длительный срок. Впервые подни­мался вопрос о правоспособности отдельных лиц при совер­шении договора, например, правом брать в аренду торговые ряды обладали только местные жители. В случае, если арен­датор был не в состоянии уплатить хозяину плату вследствие пожара или разбоя (т.е. по не зависящим от него причинам), суд мог предоставить рассрочку по уплате на срок не более трех лет (ст. 205, глава Х Уложения); указанное правило бы­ло аннулировано последующими указами. В Уложении также предписывалось совершать договор аренды любого имуще­ства в письменной форме. В противном случае участникам сделки отказывалось в судебной защите - ст. 189 главы Х предписывалось не давать ход делу в судах по искам, осно­ванным на устных высказываниях1 .

Из более поздних указов заслуживают внимание указ Петра I от 30 января 1701 г. и указ Анны Иоановны от 8 ию­ня 1738 г. Эти указы законодательно оформляли новый вид арендных отношений - отдача земли в наем под постройку. Арендатор на длительное время брал в наем участок земли, возводил на нем какие-то здания, пользовался ими в течение оставшегося срока договора, а по окончании сделки указан­ные постройки передавались в собственность хозяина зе­мельного участка.

Форма договора аренды устанавливалась в зависимости от вида объекта сделки - при найме недвижимого имущества была обязательной письменная форма договора с указанием цены сделки, поскольку величина пошлины, уплачивавшейся при оформлении сделки, исчислялась на основе именно этой суммы. Движимое имуще­ство (за исключением морских и речных судов) могло сда­ваться в аренду без всяких условий2 .

Указом от 26 августа 1727 г. собственникам сданного в аренду имущества запрещалось в одностороннем порядке расторгать договор до истечения срока; точно так же аренда­тор не мог отказать арендодателю в уплате причитающихся сумм или изменить размер платы в одностороннем порядке.

Устав полицейский, принятый в 1782 г., т.е. во времена царствования Екатерины Великой, определял необходимые (существенные) условия договора аренды1 . Статья 179 Устава содержала требования об указании в договоре следующих обязательных условий: наименование имущества, подлежащего сдаче в аренду; срок договора; время его совершения; лица, вступающие в сделку; условия сделки. Уставом также было предписано, что отдельные сделки с недвижимым имуществом, например продажа, аренда, залог и т.д., следовало отражать в специальных маклерских книгах, что, по сути, представля­ло собой своего рода государственную регистрацию. В про­тивном случае с каждого из участников сделки взыскивался штраф в двойном размере от цены договора.