Реферат: ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

Офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях многофункционального назначения

В

14 %

15 %

Офисные помещения в административных зданиях советской постройки (НИИ, здания госпредприятий)

С

27 %

14 %

Встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов

D

57 %

66 %

Примечание. Офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях мы условно отнесли к классу В.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости г. Ярославля

На рынке офисных по­мещений наблюдается ин­вестиционная активность. Предложение, в основном, представлено новыми офис­ными проектами (ввиду высокой заполняемости су­ществующих). Если недавно лидерами рынка были проек­ты по перепрофилированию административных и произ­водственных зданий в бизнес­-центры класса С, то сейчас большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В. На рынке появляется все больше офисных объектов, построенных "с нуля".

Повышается востребо­ванность больших объектов высокого качества. С перехо­дом на рыночные отношения увеличилась доля частного капитала в экономике стра­ны. У некоторых фирм и ком­паний появились свободные денежные средства, которые направляются на развитие и расширение их деятельности. В связи с этим увеличилась потребность в помещениях площадью более 300 кв.м.

Резервы свободных офис­ных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим наблюдается инвестирование в районы с хорошей транспортной до­ступностью. Наиболее при­влекательными для размеще­ния офисов станут крупные транспортные артерии горо­да, такие как Московский, Фрунзенский и Ленинградс­кий проспекты г. Ярославля.

Наблюдается активное пополнение рынка офисной недвижимости за счет жилых новостроек, в которых первые этажи отдаются под коммер­ческую недвижимость.

Аренда офисных площадей

Основными "поставщи­ками" офисных площадей в аренду являются здания клас­са В, С и D.

Как видно из диаграммы 2, арендные ставки на офис­ные площади более, чем за год выросли в среднем на 30%. Наиболее заметный рост арендных ставок на офисные помещения наблюдался в Ки­ровском и Красноперекопском районах города Ярославля. Наибольшее количест­во предложений по аренде офисных помещений прихо­дится на Кировский район г. Ярославля (центральную часть города). В отдаленных от центральной части г. Ярославля районах (Дзер­жинский, Заволжский и т.п.) количество таких предложе­ний значительно меньше.

Диаграмма 2

Величина средней арендной ставки офисных площадей

На 2007 год

На 2008 год

Диаграмма 3

Предлагаемые в аренду офисные помещения в боль­шинстве случаев имеют об­щую площадь до 150 кв.м. Нередки случаи сдачи в арен­ду минимальных по площади помещений, представляющих собой один кабинет.

В настоящее время на ярославском рынке аренды офисных помещений преоб­ладают площади классов С и D. Они не соответствуют современным стандартам и требованиям по планировке, имеют коридорную систему и не снабжены в полной мере необходимыми инженерными и телекоммуникациями.

В отдаленных районах города часто предлагаются в аренду помещения в адми­нистративных зданиях заво­дов, но такие помещения в силу ряда технологических и конструктивных причин (как правило, здания адми­нистративных блоков заво­доуправлений блокируются с бытовыми помещениями обслуживания рабочих пред­приятий, наличие пропуск­ной системы на территории предприятий, неприспособ­ленность помещений АБК для современной офисной технологии и т.д.), пользуют­ся спросом большей частью у небольших производствен­ных фирм, а также фирм занимающихся торгово-посреднической деятельностью и арендующих у предприятий также и складские помещения. Одной из важных тенден­ций развития рынка аренды в настоящее время является увеличение сроков договоров аренды: все большее коли­чество арендодателей пред­лагают заключать долгосроч­ные договора аренды.

Купля-продажа офисных площадей в г. Ярославле

Сектор рынка купли-про­дажи офисных помещений г. Ярославля является в на­стоящее время достаточно развитым. С данным типом недвижимости совершается большое количество сделок.

Как видно из диаграммы 4, цены купли-продажи офис­ной недвижимости более, чем за год в г. Ярославле выросли в среднем на 43%. Наиболее заметный рост стоимости 1 кв.м. офисных помещений наблюдается в Дзержинском, Фрунзенском и Кировском районах города Ярославля.

Большинство наиболее престижных офисных пло­щадей располагается в цен­тральных кварталах города Ярославля, поэтому здесь самая доро­гая офисная недвижимость. В последнее время конку­ренцию центральной части города Ярославля составляют крупные торгово-офисные центры, расположенные в районах города Ярославля, более или менее удаленных от центра. Наибольшее количест­во предложений по продаже офисных помещений (как и по аренде) приходится на цен­тральную часть города Ярославля.

Диаграмма 4.

Средние цены продажи офисных площадей

На 2007 год

На 2008 год