Курсовая работа: Характеристика процесса ипотечного кредитования

I. Погашение кредита равными ежемесячными платежами

Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга – аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами – коммерческими. Могут встречаться и другие определения.

1.1 Ежемесячный аннуитетный платеж

Это постоянная сумма, которую заемщик каждый месяц отдает банку. Он складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов. В начале выплат в структуре ежемесячного платежа основная доля – проценты, и незначительная – выплаты основного долга. В финале все изменяется с точностью до наоборот: в структуре аннуитетного платежа преобладает уже погашение основного долга.

Формула аннуитетного платежа выглядит следующим образом:

ЕП = СК , (1)

где ЕП – размер ежемесячного платежа;

СК – сумма кредита;

ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Как было сказано выше, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:

ЕП = ВОД + ЕПВ, (2)

где ВОД – возврат основного долга;

ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты.

На этом сходство в подходах банков заканчивается, и начинаются различия. Состоят они в подходах к вычислению суммы причитающихся процентов. Основных подходов два, разница – в используемой временной базе. Часть банков исходят из того, что «в году 12 месяцев», и тогда размер ежемесячных процентных выплат определяется по формуле:

ЕПВ = ОЗ, (3)

где ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ПС – годовая процентная ставка.

Часть банков исходит из того, что «в году 365 дней» и такой подход называется расчетом точных процентов с точным числом дней ссуды. Размер ежемесячных процентных выплат в данном случае определяется по формуле:

ЕПВ = ОЗ • ПС •, (4)

где ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты; ОЗ – остаток задолженности в данном месяце; ПС – годовая процентная ставка;

ЧДМ – число дней в месяце (понятно, что это число меняется от 28 до 31).

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

ВОД = ЕП – ЕПВ.

1.2 Ежемесячный дифференциальный платеж

Он также складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и процентных выплат (процентные выплаты вычисляются по приведенной выше формуле). Каждый месяц сумма основного долга уменьшается на одинаковое число (сумма кредита, деленная на количество месяцев). Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж. Формула расчета дифференцированного платежа выглядит следующим образом (разница – в точности подсчета дней в месяце):

ЕП = +ОЗ, (5)

или

--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--