Курсовая работа: Оценка стоимости объекта недвижимости

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных фактора:

1) спрос,

2) полезность,

3) дефицитность,

4) отчуждаемость объекта недвижимости.

В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, отсутствие информации о рынке у продавца или покупателя, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например, инвестиционная стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, для того чтобы быть монополистом в данном секторе рынка. Поэтому рыночная стоимость на практике должна быть больше или меньше, чем цена конкретной сделки.

Рыночная стоимость более точно, чем другие стоимости, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на аукционах и конкурсах, вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключения договоров аренды, ренты пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставный капитал.

3. Оценка права собственности

В результате сделки купли-продажи от продавца к покупателю переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

Оценка проводится для прав собственности на здания и сооружения, а также прав использования земли.

Право собственности — это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственности — центральный правовой институт в рыночной экономике.

Под термином право собственности понимается право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, т.е. осуществление собственником комплекса прав по совершению в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, распоряжаться им иным образом (ст.209 Гражданского кодекса РФ).

Субъектами права собственности имущества могут быть частные лица (юридические или физические), государство (РФ или субъекты РФ), местное самоуправление (муниципальные образования).

Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения имуществом в зависимости от вида субъекта прав собственности, права которых в равной мере защищены государством. Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

В общем случае право собственности на имущество, имеющего собственника, может приобретать другое лицо на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина — переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи-приемки этой недвижимости) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительного изъятия у собственника имущества законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам;

- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

- выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

- реквизиция;

- конфискация;

- отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, 282, 285, 293 ГК РФ.

Изымают имущество на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Земельный участок, а также строения на нем принадлежат Тюриной Татьяне Александровне на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 30.11.2002г.

4. Процедура оценки