Курсовая работа: Оценка стоимости объекта недвижимости

5) установление стоимости путем анализа сравнительных характеристик.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены объектов-аналогов затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга (табл.1).

Таблица 1.

Параметры	Оцениваемый объект	Объект сравнения №1	Корректировка %	Объект сравнения №2	Корректировка %
Цена в $	8000	12000
Цена, руб	200000	-5	250000	-5
Дата оценки	11.12.2008	11.12.2008	11.12.2008
Вид использования	ИЖД	ИЖД	0	ИЖД	0
Местоположение	г. Киреевск	г. Киреевск	0	г. Киреевск	+10
Право собственности	Полное	Полное	0	Полное	0
Площадь, м2	65	60	0	80	-5
Площадь земельного участка, м2	1500	1350	+10	1550	0
Вид сделки	Продажа	Продажа	0	Продажа	0
Качество отделки	Хор	Удовл.	+10	Хор	0
Качество конструкций	Хор	Хор	0	Уд	+10
Качество подъездных путей	Хор.	Хор	0	Хор.	0
Общая корректировка	+15	+10
Стоимость 1 м2 в руб.	4385,12	4331,10	4833,52	4125	4437,5
Весовой фактор объекта в целом	0,5	0,5
Стоимость объекта	285032,8

4.3 Доходный подход

Доходный метод использует в своих расчетах метод капитализации дохода, который в свою очередь основывается на принципе ожидания.

Основные этапы:

1) оценка потенциального валового дохода на основе текущих ставок доходности на рынке. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой;

2) оценка затрат, которые затем вычитаются из валового дохода;

3) расчет издержек, которые также вычитаются из валового дохода;

4) полученный таким образом доход затем пересчитывается в текущую стоимость.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один из способов использования, который называется наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННИ).

Понятие ННИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости также особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННИ является результатом суждений специалиста на основе его аналитических навыков, выражая тем самым мнение этого специалиста. В дальнейшем положение о ННИ представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Для того, чтобы использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение ННИ проводится в два этапа:

1. Для земельного участка как свободного.

2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями.

5.1 Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным, или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений.

В результате анализа выявлено, что наилучшим использованием участка как незастроенного будет являться сохранение на нем жилого объекта.

5.2 Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определять ННИ для участка с уже имеющимися улучшениями. В этом случае учитываются:

- возможные ограничительные условия;

- характер ближайших окрестностей (застройки);

- подъездные пути (остановки общественного транспорта);

Также при рассмотрении вопроса о ННИ учитывается:

1. Законодательно разрешенное использование.

Не выявлено документальное законодательно установленное ограничение на использование оцениваемого объекта в качестве жилого.

2. Физически возможное использование.

На дату оценки физическое состояние объекта отвечает современным требованиям, предъявляемым к жилым объектам, и позволяет дальнейшее использование объекта в указанных целях.