Курсовая работа: Оценка стоимости объекта недвижимости
Выбор этих методов для последующего применения зависит от вида объектов недвижимости, экономического срока ее службы, а также от качества, количества и продолжительности поступления дохода. При этом качество и количество информации по объектам-аналогам также влияет на определение ставки и выбор метода оценки ставки возмещения. Как метод прямой капитализации, так и метод дисконтирования будущих доходов по периодам можно использовать в сочетании с методом определения стоимости по остаточному принципу.
Метод прямой капитализации применяют при наличии достаточного количества данных по оценке размера получаемого дохода от объекта недвижимости, а также в случае, если в течение определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого дохода.
Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимость. Под стабильным доходом, как указывалось ранее, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течение типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.
При применении данного метода отдельно возврат капитала и доход от инвестиций не определяют, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.
Метод предполагает отношение стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации по формуле:
,
где Д – доход за год (руб);
Ск – ставка капитализации.
Методы расчета чистого дохода и коэффициента капитализации рассмотрены ранее.
Метод прямой капитализации используют для оценки имущественных прав, стоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (земли и улучшений), для финансовых составляющих стоимости объекта (собственный и заемный капитал). При этом применяют показатель дохода, в зависимости от которого существо и название коэффициента капитализации, рассчитанного на его основе, меняется.
6.3.1 Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой суммарную ставку, состоящую из:
· Базовой ставки;
· Различных ставок отражающих риски инвестирования, ликвидности, управления, т.д.
В качестве базовой ставки обычно используют:
1. ставка рефинансирования ЦБ РФ;
2. ставка по банковским кредитам ведущих коммерческих банков (ВТБ, Сбербанк, Газпром).
Ставка рефинансирования на 5 декабря 2008 года составляет 13 % годовых в рублях.
Ставка по кредитам крупных банков от 10 до 14% годовых в рублях.
В качестве безрисковой ставки принимаем 12% годовых в рублях.
Далее кроме безрисковой ставки должны учитываться:
· риск инвестирования в данный объект, учитывающий дополнительные риски при вложении в объекты недвижимости по сравнению с наиболее ликвидными активами (ценные бумаги).
На сегодня данный риск оценивается приблизительно в 5%.
· Поправка на управленческий менеджмент и показатель ликвидности.
Данная суммарная поправка на сегодня составляет 7,5-9%.
Таким образом ставка капитализации составит 19 % годовых (руб.)
В связи с тем, что оцениваемая недвижимость не принадлежит к разряду доходной, а используется в качестве личного жилья, данный поход не рассматривается.
6.3.2 Определение доходности объекта
Ввиду того, что оцениваемый объект не относится к разряду доходных, то есть не предназначен к получению такового – расчет по данному методу не проводился.