Курсовая работа: Оценка стоимости объекта недвижимости
Устранимый износ — затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Если же затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая добавленная стоимость (ожидаемые потенциальные выгоды), то износ — неустранимый.
Экономический износ всегда неустранимый.
Выделяют три наиболее распространенных метода определения оценщиками степени износа: метод разбивки по компонентам (определением износа по каждому компоненту здания с последующим суммированием); метод срока жизни (основанный на соотношении сроков службы и жизни здания); метод сравнения продаж (метод рыночной выборки), использующий рыночные данные объектов-аналогов.
Сумма всех трех видов износа — это накопленный (суммарный) износ:
И = 1 – (1-Ф) (1-У) (1-Э),
где Ф – физический износ,
У – функциональный износ,
Э – экономический износ.
После обследования здания мною установлено, что физический износ составляет 65%.
Функциональный износ проявляется в результате недостатков проектирования. В результате обследования установлено, что на объекте оценки функциональный износ отсутствует.
Износ внешнего воздействия – экономический определяется как снижение функциональной пригодности здания. Экономический износ в данном случае также отсутствует.
Следовательно, общий износ составляет:
И = 1 – (1-0,65) = 0,65 (65 %).
Восстановительная стоимость с учетом износа равна:
Вст = 749010,94– 749010,94∙ 0,65 = 262153,829 (руб.)
6.3 Доходный подход
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих доходов, которые принесет данная недвижимость.
В данной работе будет использоваться метод дисконтирования поступлений наличности, а также метод прямой капитализации (Метод Элвуда)
Капитализация дохода — совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.
Поэтому капитализация дохода — процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делят на общий коэффициент капитализации, под которым понимают ставку, используемую для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и приносимым этим объектом собственности доходом.
Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции и ставки возмещения или нормы возврата инвестиций.
Общая ставка или общий коэффициент капитализации равны отношению чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.
Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.
Доход на инвестиции, т. е. денежную сумму, которая может быть получена инвестором за пользование его деньгами и риск невозврата инвестиций, называют отдачей. Различают два вида отдачи:
текущая — отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций;
конечная — отношение суммы дохода за весь прогнозный период проекта к сумме инвестиций.
Ставка возмещения или норма возврата капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости и по существу представляет норму окупаемости капиталовложений. Ее применяют только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности, поскольку это актив с бесконечным сроком пользования.
При использовании доходного подхода выделяют два основных метода оценки недвижимости:
- прямой капитализации,