Курсовая работа: Оценка стоимости объекта недвижимости
В рассматриваемом случае предполагается, что на существующих площадях возможно сохранение существующего объекта жилищного строительства, т.к. это представляется наиболее финансово целесообразным.
В результате проведенного анализа установлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием будет являться использование данного объекта в качестве жилого.
6. Расчет стоимости
6.1 Затратный метод
Сметная стоимость строительства определяется нами укрупнено по сборникам УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости), либо по сборникам Ко – ИНВЕСТ.
Стоимость строительства, монтажных работ, в текущих ценах определяется путем умножения индексов на соответствующую базисную сметную стоимость (т.е. стоимость в ценах 1969г., 1984г., 1991г. или 2001гг.), рассчитанную с использованием сметно-нормативной базы, с учетом:
— затрат на зарплату;
— затрат на эксплуатацию машин и механизмов;
— затрат на грузоперевозки;
— затрат на материалы и оборудование;
— накладных расходов;
— непредвиденных расходов;
— плановых накоплений;
— НДС.
6.2 Расчет стоимости замещения
Исходя из сметной стоимости строительства, в ценах октября 2008 года, стоимость замещения оцениваемого объекта составит (табл.2):
Таблица 2.
| № п/п | Наименование объекта | Стоимость единицы объема, руб./м3 | Объем, м3 | Базовая стоимость объекта, руб. | Стоимость объекта в рыночных ценах, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1. | Жилой индивидуальный дом | 28,7 | 200 | 5740 | |
| 2. | Стоимость объекта в ценах 1969 г. | 28,7 | 200 | 5740 | |
| 3. | Коэф. перехода к базисным ценам 1984 г. | 1,18 | |||
| 4. | Коэф. перехода к базисным ценам 1991 г. | 1,59 | 11 443,3 | ||
| 5. | Коэф. перехода к ценам на дату оценки | 53,5 | |||
| 6. | Общий коэффициент пересчета | 100,3767 | 576162,26 | ||
| 7. | Стоимость кредитования | 18% | 103709,21 | ||
| 8. | Прибыль застройщика, % | 12% | 69139,47 | ||
| 9. | Суммарная стоимость с объекта, руб. | 749010,94 |
6.2.1 Определение общего износа
С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.
Итак, износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.
Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.
При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.
Прямой подход — оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный. В существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа:
- физический,
- функциональный,
- экономический (внешний).
Физический износ (физическое устаревание) — это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любой физический износ здания).
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) — снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо (например, система отопления отстала от современных стандартов, фундаменты более мощные, нежели необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Экономический износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т. д.